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0 COLEGIO DE LICENCIADOS EN ADMINISTRACION DEL ESTADO LARA Telef. 0275- 8819635 Cel. 0416- 8739366 0251-4468848-4462322 BARQUISIMETO EDO. LARA

TU MEJOR INVERSION

José Contreras Salas MAGÍSTER EN ADMINISTRACIÓN PROFESOR ASOCIADO

UNIVERSIDAD EZEQUIEL ZAMORA VICE-RECTORADO DE GUANARE SOCIEDAD AVALUADORES PROFESIONALES DE VZLA Nº 279 S. DE BANCOS Nº P-773 FOGADE Nº FG-J045 B.I.V. Nº 175

COORDINADOR: Lic. ELEAZAR GUILLEN O. BARQUISIMETO 2002

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INDICE

Pág. INTRODUCCION........................................................................................... 2 ASPECTOS FUNDAMENTALES.................................................................. 3 CONCEPTOS PRINCIPALES......................................................................... 4 TIPOS DE AVALÚO ....................................................................................... 5 ASPECTOS QUE HAY QUE CONOCER ANTES DE REALIZAR UN AVALUO........................................................................ 5 DIAGNOSTICO............................................................................................... 7 VALORACIÓN DE TIERRAS........................................................................ 11 VALORACIÓN DE MAQUINARIAS Y EQUIPOS, IMPLEMENTOS........ 25 VALORACIÓN DE HERRAMIENTAS MENORES...................................... 40 VALORACIÓN DE BIENHECHURIAS......................................................... 41 VALORACIÓN DE INSUMOS EN DEPOSITO............................................. 53 VALORACIÓN DE SEMOVIENTES.............................................................. 53 VALORACIÓN DE CULTIVOS....................................................................

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REFERENCIAS BIBLIOGRAFICA............................................................... 79

2 INTRODUCCIÓN

El objetivo principal de este material de apoyo es analizar la normativa que actualmente esta exigiendo en Banco Industrial, FOGADE y demás Instituciones Financieras para la presentación de informes de avalúo. Este material esta dirigido a todos los profesionales orientados a la tasación de Activos Rurales, a objeto de ampliar y complementar los conocimientos en valoración de “Empresas Agropecuarias". Se incluye una primera parte referente a los aspectos fundamentales que deben ser conocidos para una mejor aplicabilidad de las técnicas modernas de tasación a nivel rural. Se da prioridad a la terminología básica utilizada a nivel nacional e internacional, para poder elaborar un informe de avalúo. Aquí se da preferencia a los trabajadores de Investigación y Publicaciones realizadas por el autor. En este texto se presentan los resultados y experiencias de veintidós años en el área de la tasación. Esta actualidad llevó al autor a recorrer todo el país dictando cursos de extensión y elaborando avalúos a diferentes instituciones públicas y privadas. Muchas de las experiencias aquí presentadas serán de utilidad para quienes están dedicados a la tasación de Empresas Agropecuarias. En una segunda parte se analizan los métodos que actualmente se están utilizando a nivel nacional e internacional como son: Línea Recta Mejorado, Kuenzle, Ross, Ross-Heidecke, Elio D'Caires, Sociedad Mexicana de Ingeniería y de Costos y Universidad "Ezequiel Zamora". (UNELLEZ). Finalmente se muestra un ejemplo practico de la forma como las instituciones públicas y privadas exigen la presentación de Informes de Avalúo. Se espera que este texto sirva de material de apoyo a todos aquellas personas naturales y jurídicos vinculados con la tasación de Empresas Agropecuarias.

J.C. S.

3 I- ASPECTOS FUNDAMENTALES. A. - Breve reseña histórica de la Valoración Rural en Venezuela. En el ambiente de Empresa Rurales en Venezuela, el papel del avaluador como profesional independiente, capaz de certificar, emitir, respecto de un bien, una opinión de valor científicamente elaborada y sustentada, es relativamente nuevo, ha comenzado hacer aceptado en el transcurso de los últimos 10 a 15 años. Originalmente Venezuela era un país con una economía tradicional, fundamentalmente agrícola y con un sector petrolero prácticamente enajenado del resto de la economía, el avaluador como tal no solo es inexistente, sino que el concepto mismo resulta extraño al tipo de relaciones económicas predominantes. El inicio del proceso de Urbanización e Industrialización en el país supone un mayor volumen de transacciones comerciales y cierta diversificación y complejificación de las mismas. No obstante el papel del avaluador normalmente lo desempeñan las mismas partes envueltas en la negociación pues este era el razonamiento -, " como todo el mundo sabe, esto vale tanto", expresión que podía estar referida a una negociación de tierras, mejoras, bienhechurias, semovientes etc. El fuerte impulso dado al proceso de industrialización en los últimos 20 años, la apertura del país hacia los mercados de capitales exteriores la profundización del proceso de urbanización el nacimiento y ascenso de nuevas Agroindustrias; en general, la complejificación del medio ambiente operacional, financiero, jurídico y sobre todo el proceso inflacionario de los últimos 6 o 8 años llevaron a que el avaluador, como profesional con opinión autorizada frente a terceras, cobrara importancia y relevancia en el campo, comercial, industrial y agropecuario. A partir del año de 1.989 y como parte de una estrategia económica encaminada a enfrentar y a solucionar la crisis que para finales de la década de los ochenta se había acentuado peligrosamente en el país, se ha venido desarrollando una modernización del sistema tributario, con el fin de procurar una política fiscal acorde con los requerimientos de los contribuyentes que permitiera por una parte disminuir a los niveles más bajos la evasión existente. Esta modernización del sistema tributario la ha venido realizando el estado Venezolano mediante las siguientes normativas: (a) Reforma a la Ley de Impuestos sobre La Renta. (b) Reforma al Código Orgánico Tributario. (c) Ley de Impuestos a los Activos Empresariales. (d) Ley de Impuesto al Consumo Suntuario y Ventas al Mayor. Todo este entorno legal contempla las obligaciones y deberes de los contribuyentes so pena de ser sancionados por su incumplimiento. Toda esta reforma Tributaria, ha influido en proceso de avance que actualmente tiene la tasación en Venezuela. Debido a lo explicado anteriormente existen en Venezuela tres Asociaciones de avaluadores debidamente registrados ellas son: Sociedad de Ingenieros Tasadores (SOITAVE), Sociedad de Avaluadores Profesionales de Venezuela (SAPROVE) y la Sociedad Venezolana de Economistas Tasadores (SOVECTA). Hoy día todas las instituciones públicas y privadas exigen para la realización de los avalúos estar inscrito en una de estas asociaciones, lo que indica la importancia que tiene actualmente la Tasación en actividad económica, financiera y tributaria del país.

4 B- CONCEPTOS PRINCIPALES. Como toda disciplina nueva es conveniente uniformizar criterios sobre los conceptos utilizados. En esta parte se presenta una serie de definiciones que hay que conocer porque son frecuentemente utilizados en esta área. En algunos casos se usan palabras en Inglés, que no tiene un equivalente en nuestro idioma. VALOR: Utilidad o deseabilidad de un bien rural en el mercado en un momento dado, expresado en términos de dinero. Para que un bien tenga valor debe reunir las siguientes características: a) Obtenible, b) Útil, c) Escaso (6). COSTO: El precio pagado por una propiedad cualquiera, más otro gasto ocasionado al comprador por la adquisición de la casa deseada. (6). PRECIO: Acuerdo entre dos o más partes en un determinado instante, por el valor de un bien. BORDEN LINE: Limite fronteras, hasta donde llegan los bienes muebles y hasta donde los inmuebles. PUNTO DE MERCADO: Facilidad o dificultad de ubicar en el mercado los activos rurales sometidos avalúo. VALOR DE REPOSICIÓN: Valor que hay que pagar en el mercado por la adquisición de un activo igual o semejante al que se está avaluando, pero nuevo (4). BASE DEPRECIABLE: Parte del activo que esta sujeta a depreciación. VALOR RESIDUAL: Valor que tienen los activos una vez que han cumplido su vida útil. VIDA ÚTIL: Número de años que se considera que el activo prestara sus servicios en condiciones normales. REVALORIZACIÓN: Proceso de actualización del valor de los activos de una empresa agropecuaria. OVER HAUL: Reparaciones completas de las máquinas equipos e implementos agrícolas. BIENES MUEBLES: Aquellos activos que pueden trasladarse de un sitio a otro dentro de la finca, porque no están adheridos físicamente a los terrenos o edificaciones. VALORACIÓN O AVALÚO: Conjunto de técnicas que le permiten al avaluador, recabar, clasificar, analizar y procesar toda la información sobre los bienes muebles e inmuebles en un momento dado, con el fin de asignarles un valor que se ajuste lo más estrictamente posible a lo lógico y real. C.- CLASES DE AVALÚO: a) Obras de arte, b) Maquinarias y Equipos Industriales, c) Bienes Muebles e Inmuebles, d) Empresas en marcha, e) Empresas Agropecuarias

5 D.- TIPOS DE AVALÚO. 1.- Solicitud de Crédito: Son los que elaboran para tramitar ante los organismos financieros créditos a corto y mediano plazo otorgando como garantía todos los activos de la empresa. 2.- Privado o Particular: Cuando el avalúo es realizado para fines sucesorales, contables o netamente privados o particulares. 3.- Judiciales: Cuando es realizado por mandato de un Juez, mediante la designación de un experto por parte del tribunal. 3.1.-Pasos que se siguen para elaborar un avalúo judicial. 3.1.1.- Designación de los peritos avaluadores por parte del tribunal de la causa. 3.1.2.- Aceptación por parte de los peritos, en forma escrita a nivel de la secretaría del tribunal. 3.1.3.- Juramentación antes la secretaria del tribunal. 3.1.4.- Entrega de los credenciales por parte del Juez. 3.1.5.- Elaboración del avalúo, hora y fecha fijada en el tribunal. 3.1.6.- Entrega del informe de avalúo a la secretaria del tribunal, junto con el expediente día y hora de audiencia. 4.- Expropiaciones: Son los avalúos realizados por el Instituto Agrario Nacional, cuando va adquirir fincas, para la dotación de tierras por Causa de Utilidad Pública o Social Art. 25 de la Ley de Reforma Agraria. 5.- Indemnizaciones: Es realizado por mandato de una persona natural o jurídica que haya causado daños y perjuicios a una unidad de producción. E.- ASPECTOS QUE HAY QUE CONOCER ANTES DE REALIZAR UN AVALÚO A NIVEL RURAL. 1.- Finca, predio, hacienda, fundo, unidad de agropecuaria C.A. Es una extensión de tierra dedicada a la producción de rubros agrícolas y pecuarios y es manejada como una unidad económica. En Venezuela, encontramos varios tipos de fincas, entre ellos tenemos: Agrícolas, cuando su actividad principal es producir rubros agrícolas, sin que sea excluyente la presencia de algunos animales dentro de ella. Pecuarias, cuando su actividad principal es la producción de rubros pecuarios, sin que sea excluyente la presencia de algunos cultivos dentro de ella.

6 2.- Tierra Virgen o Montaña: Es aquella que no ha sido deforestada ni cultivada. 3.- Mejoras: Aquellas labores o bienes que se les hacen a las tierras para incrementar su productividad o consérvalas. Están pueden ser, incorporadas a la tierra o de mantenimiento. Incorporadas: Deforestación, alta, mediana, baja, destroncamiento, remoción de piedras, nivelación. Mantenimiento: Drenaje, canales de riego, represas, tomas de agua, caminos, lagunas. 4.- Plusvalía: El aumento del valor de la tierra por inversiones en infraestructura realizadas por el estado o por los propietarios de la finca, en la localidad donde esta ubicada, también se considera como plusvalía, precipitaciones favorables, grado de fertilidad, relieve, organización del mercado, etc. 5.- Bienhechurias: Bienes u obras que facilitan a las personas el trabajo dentro de la finca, y protegen la maquinaria, equipo, implemento y semovientes de la intemperie, entre ellas tenemos: Cercas, viviendas, galpones, caminos, puentes, corrales, vaqueras, caneyes, pozos, etc. 6.- Maquinaria, Equipos e Implementos: Son el conjunto de equipo de trabajo, utilizado para preparar la tierra y cosechar la producción. Generalmente el equipo de trabajo es móvil, aunque hay unos inamovibles que se incluyen dentro del inventario de las instalaciones. El equipo móvil está compuesto de: - Maquinaria: Son maquinas móviles accionadas por tracción mecánica tales como: Tractores pesados y livianos, cosechadoras, trilladoras, secadoras, etc. - Implementos: Son los accionados por fuerza de tracción mecánica o animal. Ejemplo: Arado, rastras, cultivadoras, subsoladoras, big-rome, etc. - Equipos: Grupo de maquinas que funcionan coordinadamente para realizar el trabajo. Ejemplo: Equipo de riego, equipo de ordeño, equipo de rayos lasser, etc. -Otros Equipos: Poseen usos especiales tales como: romanas, silos, fumigadoras, etc. -Vehículos Agrícolas: Aquellos que transportan cargas tales como: camionetas, camiones, carretas, etc. 7.- Semovientes: La sumatoria de todos los animales que posee la unidad de producción, incluyendo, aves y peces se clasifican en: Bovinos, porcinos, equinos, caprinos, ovinos y peces. 8.- Cultivos: Son las plantaciones que posee la finca y se clasifican en: Temporales o ciclo corto, aquellos cuyo ciclo de producción es menor de 6 meses ejemplo: hortalizas, cereales, leguminosas, oleaginosas, textiles, raíces y tubérculos. Semi-permanente (anuales). Aquellos cuyo ciclo de producción es de un año tales como: Caña de azúcar, musaceas, piña, lechosa, parchita Permanentes o perennes: Aquellos cuyo ciclo de producción es de mayor de un año: Frutales, café, cacao, árboles maderables, pastos, etc. 9.- Insumos en Deposito: Son los bienes que la finca posee en inventario para utilizarlos como materia prima en los futuros procesos de producción tales como: Semillas certificadas, fertilizantes, insecticidas, alimentos concentrados, rollos de alambre, medicinas veterinarias, repuestos para maquinarias, etc.

7 F.- PASOS A SEGUIR EN LA ELABORACIÓN DE UN AVALÚO. 1. - Visita preliminar a la finca: Esto se hace con la finalidad de conocer la ubicación práctica, superficie de la finca y distancia del sitio que se va a tomar como punto de partida hasta la finca, así como las características de las carreteras. Esta visita preliminar ayuda a preparar el presupuesto de los honorarios profesionales, del equipo a utilizar en el campo como en la oficina y el tiempo máximo para confeccionar el avalúo. 2. - Visitar los organismos del estado (MINDUR, MTC, INAVI, MRNR), para verificar los planes, que a corto, mediano plazo tienen previsto realizar en la zona donde se ubica la finca y que pudiese afectar su valor. Así como aquellas instituciones que poseen información en cuanto a: Fotografías aéreas, mapas, estudios de suelos, satélites, como son: las universidades nacionales, institutos de investigación, cartografía nacional. 3.- Entrevistas al Propietario, Capataz, Obreros, Empleados, para conocer los sistemas de producción utilizados, técnicas de comercialización, canales de comercialización, fijación de precios, etc. 4.- Recolección de toda la información a nivel de la unidad de producción (Diagnostico), medición de las bienhechurias, levantamiento topográfico, revisión de la maquinaria, equipo, implementos. 5.- Elaboración del informe. G.- DIAGNOSTICO. Antes de valorar los activos de la finca es necesario elaborar un diagnostico agronómico de la misma. Este permite conocer claramente, la ubicación, superficie, aspectos físicos, forrajeros, agrológicos, etc. El diagnostico ayuda a corregir fallas, así como también algunos problemas para tomar correctivos necesarios en cuanto a las mejores combinaciones posibles (insumos factores ) que garanticen una mejor productividad en la finca. Comprende un inventario de los recursos disponibles clasificados por su disponibilidad y aptitud, el cual da a conocer los principales problemas que afectan la unidad de producción, de forma tal que pueda tomarse las medidas pertinentes a solucionar los problemas existentes. Es importante que a todo diagnostico se le incluya una análisis contenido de: - Recursos potenciales. - Recursos limitantes. - Determinar para que tipo de explotación es económicamente factible su desarrollo. Los diagnósticos sin sus respectivos análisis carecen de valor. A continuación se presenta un diagnostico elaborado especialmente para avalúos, de empresas agropecuarias.

8 DIAGNOSTICO. 1.- ASPECTOS LEGALES. 1.1.-Identificación de la Propiedad y del Propietario. La unidad de producción es conocida en la zona como tundo "Las Mercedes", cuyo propietario según documento de propiedad es el Señor Giustino De Cesaris y su hijo Giovanny De Cesaris, residenciado en la ciudad de Barquisimeto Edo. Lara. 1.2.- Tradición Legal. Según documento de propiedad son tierras propias compradas al Instituto Agrario Nacional (I.A.N). 1.3.-Linderos. Según documento de propiedad los linderos del tundo "Las Mercedes" son los siguientes: Norte: Fundo Eduardo Cohollero. Sur: Fundo de Celestino García. Oeste: Fundo Canaguapo. Noreste: Fundo de Francisco Sivira. Sureste: Callo Maratan. 1.4.- Tenencia. Según documento de propiedad los terrenos que conforman el Fundo "Las Mercedes" son propios. 1.5.- Gravámenes u otras Restricciones de Tipo Legal. El tundo en los actuales momentos no posee gravámenes ni restricciones legales de ningún tipo. 2.- ASPECTOS FÍSICOS. 2.1.- Ubicación. 2.1.1.- Política. Los terrenos del Fundo están ubicados en el Municipio Acarigua Estado Portuguesa. 2.1.2.- Astronómica. Latitud: 9º 36' Norte. Longitud: 69º 13' Oeste. 2.1.3.- Práctica. Partiendo de la Plaza Bolívar de Acarigua, vía Autopista Páez-Ospino, hacia la Quebrada del Mamón a la altura del kilómetro 60, se cruza a la izquierda y se toma la carretera engranzonada, se recorre 12 Km.. y allí se ubica en la margen derecha el fundo. 2.2.- Superficie. 2.2.1. - Superficie Agrícola Total. Según documento de propiedad el fundo posee una superficie de 309,28 Ha. 2.2.2.- Superficie Agrícola Útil. Las hectáreas que actualmente están en producción son 292,51, lo que representa el 94,57%.

9 2.2.3.- Superficie Improductiva. 9,27 hectáreas conformadas por bosques y reserva forestal que representa el 2,99%. 2.2.4.- Superficie Indirectamente Productiva. Está ocupada por instalaciones, construcciones, edificaciones y ocupa 7,5 Ha, que equivale a un 2,42%. 2.3.- Climatología. 2.3.1.-Altitud. El Fundo esta ubicado a 200 m.s.n.m. 2.3.2.- Temperatura. La media anual es de 26,20ºC, presentando temperaturas bastantes uniformes durante todo el año. La mayor temperatura se observa entre los meses Marzo - Abril y la menor temperatura entre los meses Junio - Julio. 2.3.3.- Vientos. Los vientos se dirigen de sur oeste, con una velocidad promedio anual de 8,68 kph. 2.3.4.- Balance Hídrico. La evatranspiración promedio es de 131,49 mm y la precipitación 104,71 mm. 2.3.5.- Precipitación. La media anual desde 1.986 a 1.996 fue de 2.500 mm siendo los meses de mayor precipitación Junio, Julio y Agosto y los meses de menor precipitación Enero, Febrero, Marzo. 2.4. - Vegetación. 2.4.1.- Vegetación Natural. La vegetación arbórea está representada por las siguientes especies: Roble (Platymiscium of pinnatum). Drago (Pterocarpus oficinalis). Cañafistola (Casia grandis). Saqui-saqui (Bombacopsis quinata). Flor Amarilla (Tabebuia guayacan). 2.5.- Hidrología. 2.5.1.-Aguas Superficiales. Están representadas por dos callos que bordean la finca, proporcionando agua durante todo el año, el Callo Canaguapo y el Callo Maratan. Existen 32 lagunas de diferentes diámetros que conservan agua durante todo el año. 2.5.2.- Aguas profundas. No existen pozos profundos, debido a que el nivel friático en esta zona es bastante alto (3 metros), lo cual permite que las lagunas no se sequen.

10 2.6.- Topografía. La topografía del tundo es plana en un 100%, con pendiente del 1%. El 20% de sus tierras son bancos bajos y el 80% son bancos medio. 2.7.- Agrología. Los suelos de la finca están clasificados dentro del gran grupo USTROPEPTS, tipo Inceptisoles. Son suelos con grava y piedra entre 100 y 150 cms de profundidad, clasificados como tierras clase III, de 70 a 70 puntos. Según el mapa de clasificación de Acarigua, el 60% son suelos clase III y el 40% suelos clase II, se caracterizan por ser suelos con medianas limitaciones, que reducen a un mas la selección de cultivos y requieren de prácticas de manejo. La textura es arenosa -arcillosa, con moderada cantidad de sales, con un pH de 5,6. 3.- ASPECTOS FORRAJEROS. 3.1.- Pastos Naturales. Los pastos naturales están representados por las siguientes especies nativas: Cola de Mula (Sporobolus indicus). Gamelotillo (Paspalum plicatolum). Alfombra (Axonopus compresus). Lambedora (Leersia hexandra). 3.2.- Pastos Introducidos. Conforman la mayor superficie del fundo (97%), entre los cuales tenemos: Angleton (Dichathium aristathium)........................................... 32 Ha. Para (Brachiaria mutica)............................................................ 35 Ha. Barrera (Brachiaria decumbens)................................................ 154,5 Ha. Pasto Aguja (Brachiaria humidicola).......................................... 5,5 Ha. Estrella (Cvnodon nlemfuensis)................................................. 45,00 Ha. Total 282,00 Ha. 4.- ASPECTOS AGROECONÓMICOS. La explotación que tiene actualmente la unidad de producción es de doble propósito (Carne y leche), basada en el cruce de mediano mestizaje Holstein -Brahman - Guserat. Las hembras producto de este encruzamientos son dedicadas al reemplazo y los machos son cebados hasta un peso aproximado de 450 Kg (18 arrobas), cuando son sacados para la venta. La comercialización de leche y carne, se realiza a puerta de corral a los precios vigentes en el mercado. 5.- ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS. 5.1.- Servicios Públicos. El fundo se encuentra a 2 Km. del Caserío el Mamón, el cual posee actualmente los siguientes servicios: Escuelas, medicatura, electricidad, etc. 6.- ANÁLISIS. El resultado del diagnostico indica que las tierras del fundo "Las Mercedes" son de buena fertilidad, no presentan limitaciones de drenaje, y se observa una gran adaptación de los pastos introducidos, lo cual indica que las tierras pueden ser utilizadas para la producción pecuaria y para la agrícola con rubros tales como: Maíz, ajonjolí, algodón, sorgo, etc.

11 1.- VALORACIÓN DE TIERRAS. La determinación del valor de la tierra es la fase de la tasación más importante y delicada, por lo cual requiere el mayor cuidado y obliga necesariamente a acudir a diversas fuentes de información que permitan formarnos un concepto cabal del precio de la misma. Actualmente existen diversos métodos para llegar a su verdadero valor real o verdadero, entre ellos tenemos: 1.1.- MÉTODO DE LA RENTA DE LA TIERRA. Este método permite calcular el valor de la tierra en base a su productividad neta, con la siguiente formula: VAT = RT i donde RT = Px - (Cpx + I + B) i= tasa máxima pasiva para el momento de realizar el avalúo. RT = Renta neta anual. Px = Producción media durante los seis (6) años inmediatamente anteriores al momento de solicitud del avalúo. Cpx = Costos de producción promedio durante los últimos seis años. I = Intereses sobre el capital invertido en la producción menos el capital tierra y sus mejoras de carácter permanente, se calcula con la formula siguiente: -.I = (Valor costos de Producción Promedio + Valor de las Bienhechurias + Valor Maquinaria, Equipo, Implementos) i. B = Remuneración del factor organización o beneficio de la finca, se calcula con la formula siguiente: B = (Costos de producción promedio + I) i. - Problema. Calcular el valor de la tierra de la finca " La Palma ", que posee según documento de propiedad 516,89 hectáreas. La producción promedio durante los últimos 6 años fue de 1.550.000.000. El valor actual de las bienhechurias es de 81.611.528 Bs. Maquinaria, equipos, implementos menores Bs. 1.046.380,82. Los gastos de producción promedio durante los últimos 6 años fue de Bs.775.000.000. Solución: - Cálculo de I: I = ( CPx + Valor Bienhechurias + Valor Maq, Equip, Imp, Vehículos, H menores). I = (775.000.000 + 81.661.528 + 306.172.104 +1.046.380,82) 0,25 I = 290.957.503,22 - Cálculo de B: B = ( CPx + I )i = ( 775.000.000+ 290.957.503,2 ) 0,25. B = 266.489.375,8 Bs. - Cálculo de RT: RT = 1.550.000.000 - (775.000.000 + 290.957.503,2 + 266.489.375,8) RT = 1.550.000.000 - 1.332.446.879 = 217.553.121 Bs. - Cálculo del VAT = RT i VAT = 2l7.553.l21,00 = 870.212.484,00 Bs. 0,25

12 1.2.- MÉTODO DE MERCADO O VENTAS COMPARABLES. Para valorar tierras agrícolas por este método se debe tomar en consideración los siguientes parámetros: a.) Identificación de las tierras a base del documento de propiedad, contrato de alquiler, planilla sucesoral o cualquier otro documento legal. b.) Determinar la ubicación precisa, área, topografía, vías de acceso. c.) Se hace la comprobación en las oficinas de catastro del Ministerio de Agricultura y Cría de la denominación catastral y de la conformidad de uso: agrícola, pecuaria. d.) Se efectúa una investigación de referenciales de operaciones, compra - venta de fincas semejantes debidamente registrada y protocolizadas en las oficinas del Registro Subalterno del Municipio a que pertenece a de la Notaria Publica, con un máximo de un año de diferencia. Se buscan referenciales de ofertas de tierras semejantes. e.) Los precios unitarios por hectárea deben ser homogeneizados para que puedan ser comparables con las tierras bajo estudio. Para ello se usan factores correctivos tales como: ajuste por actualización de precios, ajuste por ubicación, acceso y uso, con la tabla del Doctor MENDEZ-SOBRINHO. f) Se efectúa el análisis estadístico, para calcular la media aritmética, la mediana, la moda y el rango de los valores unitarios. g.) Se calcula la relación rango/promedio. Si existe variabilidad mayor que 0,50, en los valores unitarios se procede al análisis de correlación. Se busca la curva de mayor ajuste o la que tenga el coeficiente de correlación más alto, y finalmente se adopta la curva de mercado más probable. Se entra a la curva con la superficie a avaluar y se obtiene directamente el valor unitario en hectárea. En caso de que no exista correlación, es preferible aplicar la mediana directamente, porque cuando no existe variabilidad es la mejor medida de tendencia central, porque no es influenciable por los extremos. La forma más adecuada para aplicar la teoría es resolviendo un caso practico. - Descripción de las tierras. El presente avalúo versará sobre 500 Has de tierras agrícolas ubicadas en el municipio CAJA SECA del Estado Zulia, perteneciente a la finca "El Venado". - Superficie. 500 Has de las cuales el 80% son directamente productivas, 15% improductivas y el 5% indirectamente productivas. -Zonificación. De acuerdo con la Oficina de Catastro del Ministerio de Agricultura y Cría del Edo. Zulia son tierras clasificadas aptas para la agricultura y la cría. - Operaciones de compra - venta de tierras. Se efectúa una investigación de operaciones compra - venta de tierras en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio, encontrándose solo tres referenciales comparables relativamente cercanos a las tierras en estudio. Aunque las fechas del registro no son recientes lo que obliga a su actualización.

13 Referencial Nº 1. Vendedor: Antonio Urdaneta. Comprador: Adolfo Finol Anzola. Monto: 180.000.000. Superficie: 300 Has. Valor Unitario: 600.000 Bs./Ha. Cita de Registro: Documento Nº 23, Tomo 18, Protocolo 2,4to Trimestre 1.997. Fecha de Operación: 28-12-97. Referencial Nº 2. Vendedor: Norma Gil de Calve. Comprador: Norberto Contreras. Monto: 310.000.000. Superficie: 700 Has. Valor Unitario: 442.857,14 Bs./Ha. Cita de Registro: Documento Nº 46, Tomo 4, Protocolo I,4to Trimestre 1.997. Fecha de Operación: 10-12-97. Referencial Nº 3. Vendedor: Euclides Romero Troconis. Comprador: José Moran Urdaneta. Monto: 200.000.000. Superficie: 280 Has. Valor Unitario: 714.285,71 Bs./Ha. Cita de Registro: Documento Nº 18, Tomo 8, Protocolo I, 1er Trimestre 1.998. Fecha de Operación: 08-1-98. Las tierras fueron clasificadas como clase II ubicación buena 425 Has. Clase VII ubicación mala 75 Has. Cuadro 1. CORRECTIVO POR ACTUALIZACIÓN DE PRECIOS. Ref. 2 1 3

Valor Unitario Bs/Ha. 442.857,14 600.000,00 714.285,71

C. IPCA

A. IPCH

12.418,32 12.418,32 12.418,32

11.599,57 11.599,57 11.831,56

P. FAI 1,07 1,07 1,04 TOTAL...

MEDIANA= 642.000 Bs/Ha. Cuadro 2. CORRECTIVO POR UBICACIÓN, USO, ACCESO.

Valor Actual Bs/Ha. 473.857,13 642.000,00 742.847,13 1.858.714,26

14 Clase

Ubicación

Nº Ha.

Acceso II VII

Buena Mala

425 75 500

Valor

C.U.U.A

Valor

Valor Actual

Unitario

M.S.

Bs/Ha.

Bs.

Bs/Ha. 642.000 642.000

0,855 548.910 233.286.750 0,090 57.780 4.333.500 Valor Total .................Bs. 237.620.250

VU =237.620.250 Bs. 500 Has. VU 475.240,50 Bs./Ha. C.U.U.A= Correctivo por uso, ubicación, acceso del Dr. Méndez - Sobrinho. Tabla Nº 2. Tabla 2. CORRECTIVO POR USO, UBICACIÓN Y ACCESO DEL Doctor Méndez-Sobrihno. Clase I II III IV V VI VII Ubicación Acceso Óptima 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 Buena 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 Regular 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 Mala 0,300 0,285 0,225 0,165 0,150 0,120 0,090 Pésima 0,200 0,190 0,150 0,110 0,100 0,080 0,060 Fuente: José Contreras. 5. Avalúo de Fincas ESPASANDI ~. S.R.L Caracas 1.996.

VIII 0,10 0,09 0,02 0,00 0,00

1.3.- MÉTODO DEL VALOR AGREGADO DE LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA (UCPCUZ). Este método consiste en valorar la tierra en base a: propiedad, plusvalía, mecanización, riego, mejoras. Valor por propiedad. Este valor solo se toma en cuenta cuando la tierra es propia (posee Titulo Jurídico). Por este valor se ha estimado 60.000 Bs./Ha. Valor por Plusvalía. Este valor incluye ubicación, vías de acceso, precipitaciones favorables, fertilidad, relieve, obras de infraestructura. Por esta variable se estima un

15 mínimo de Bs.50.000 por hectárea. Este valor depende de los factores favorables que posea la unidad de producción para el momento de realizar el avalúo. Valor por Mecanización. De acuerdo al grado de mecanización se le asignará un valor de 82.000 Bs. Riego. Se le asignará a la parte que sea factible de regar Bs. 600.000 (canales o surcos). 1.4.- MÉTODO VALOR AGREGADO DE LA UNIVERSIDAD EZEQUIEL ZAMORA UNELLEZ - VICE RECTORADO DE PRODUCCIÓN AGRÍCOLA GUANARE. Este método se basa en calcular el valor de la tierra partiendo del valor de tierra virgen o montaña, este valor esta dado por las oficinas de catastro del municipio donde están localizadas las tierras o por encuestas representativas realizadas en la zona. A este valor se le van agregando todas aquellas labores que son necesarias para llevar a tierra a condiciones optimas de producción tales como: Deforestación, alta, mediana, baja, que incluye tumbar el árbol, desenrraizar, tapar el hoyo, limpieza para terraceo y quema de trincheras. Se debe tomar en cuenta el tipo de deforestación empleado (a maquina, a mano o mixta). Estos valores son los que existen en el mercado para el momento del avalúo, es decir cuanto costaría en los actuales momentos deforestar una hectárea de bosque, a maquina si el bosque es alto, mediano o bajo a los precios vigentes de la zona. Para aplicar este método se elabora un cuadro de la forma siguiente:

Nº 1 2

3

I.

Descripción Valor de tierra virgen o montaña Deforestación pesada (Tumbar el árbol, desenrraizar, tapar el hoyo, limpieza para terraceo y quema de trincheras) Conformación superficie de apoyo con patrol a Bs. 33 el metro cuadrado

Cuadro 3. Nº Has. 100 80

Valor Unitario Bs./Ha. 150.000 380.000

Valor Actual Bs. 15.000.000 30.400.000

80

330.000

26.400.000

Total........Bs. Valor Unitario Bs/Ha.

718.000.000 718.000.000

CORRECTIVO DE PRECIOS, UBICACIÓN, USO Y ACCESO.

Tal como fuese analizado anteriormente, podría pensarse que la exactitud y bondad de un avalúo dependerá de una buena fórmula o método matemático, pero esto es solamente una parte de la solución, porque existen en la practica numerosos factores imponderables que distorsionan los mecanismos de la fórmula matemática. Ocurre con frecuencia que los resultados de los valores calculados de las tierras, no concuerdan con la realidad practica, debido a que existe en el medio rural factores que influyen, de manera

16 directa e indirecta disminuyendo en mayor o menor cuantía, su valor tal es el caso de la ubicación, uso y acceso que posee la unidad de producción para el momento del avalúo. En Venezuela existen dos criterios para la aplicación de los correctivos por uso, ubicación y acceso para lograr una concordancia entre el valor calculado y la realidad del mercado. Para la gran mayoría de los avaluadores la principal causa de la perdida de valor de las tierras es la ubicación y el acceso que pueda tener durante las diferentes épocas de año. Muchos avaluadores, por simple observación constatan "estados aparentes" de las tierras lo cual genera que se le aplique factores de corrección en base a criterios personales. Con el objeto de producir mayor concordancia entre el valor de avalúo calculado y el valor real de mercado de las tierras se han ideado varios procedimientos, fórmulas y artificios, que después de pasar por procesos complejos, a veces traspasando otros campos de la Ingeniería Agronómica, llegan a cifras que al final de cuentas no son otras cosas que porcentajes del valor para aplicarlos al resultado del calculo obtenido por cualquier método. - El primer método o procedimiento para corregir los valores actuales, se basa en la tabla elaborada por el Ingeniero Brasileño Méndez-Sobrinho, mediante la cual interrelaciona la conocida clasificación de tierras según su capacidad de uso, elaborada por el profesor NORTON (Tabla 4), con la calificación del fundo considerado su ubicación y acceso (Tabla 5). La tabla de Corrección de MÉNDEZ-SOBRINHO es la siguiente: Clase Ubicación Acceso Óptima Buena Regular Mala Pésima Caracas -1.996.

I 1,00 0,900 0,800 0,300 0,200

II 0,950 0,855 0,760 0,285 0,190

III

IV

0,750 0,675 0,600 0,225 0,150

0,550 0,495 0,440 0,165 0,110

V 0,500 0,450 0,400 0,150 0,100

VI

VII

0,400 0,360 0,320 0,120 0,080

0,300 0,270 0,240 0,090 0,060

VIII 0,10 0,09 0,02 0,00 0,00

Tabla 4. CLASIFICACIÓN DE LA TIERRA SEGUN SU CAPACIDAD DE USO (NORTON-MODIFICADA). Clase Adecuados para

I Cultivos

II Cultivos

III Cultivos

IV Cultivos

V Pastos

VI Pastos Pequeños

VII Pastos Bosques Serios

VIII Abrigo de vida silvestre No

Problemas de conservación La conservación de

No

Pequeños

Serios

Serios

No

Fertilización

Practicas

Practicas serias

Si

-----

Practicas

Practicas

-----

17 suelos exige

de mantenimiento Rubros vegetales de alta rentabilidad

simples como nivelación Rubros vegetales de lata rentabilidad

Fuente de producción

Escala de valores (%)

como terraceamiento Rubros vegetales alta y media rentabilidad

100

95

75

Rubros vegetales de media rentabilidad (1-2 años) pecuaria lechera o ceba (3-4 años) 55

simples

complejas

Pecuaria lechera o ceba

Pecuaria lechera o ceba

Pecuaria con restricc. Madera para aserrío o pulpa

Eventual explotación piscícola

50

40

30

10

Tabla 5 CLASIFICACIÓN DE LA TIERRA SEGÚN SU UBICACIÓN Y ACCESO DEL DOCTOR NORTON. Acceso Características Visibles de Acceso Ubicación Tipo Transitabilidad Óptima Pavimentada Permanente Buena Engranzonada Permanente Regular Tierra Difícil en invierno Mala Pica de Tierra Difícil en invierno y en verano Pésima Pica de tierra y/o Pluvial aérea Problemática todo el año Fuente: José Contreras. Avalúo de Fincas. ESPASANDES. S.R.L. Caracas 1.996.

Escala de Valores (%) 100 90 80 30 20

Para ajustar o corregir el valor de la tierra utilizando la tabla 3 de Méndez-Sobrinho, se utiliza la tabla siguiente:

Tabla 6. CORRECTIVO POR USO, UBICACIÓN, ACCESO. Clase V VII

Ubicación Nº de Hectáreas Valor Unitario Factor Méndezacceso Bs/Ha Sobrihno Buena 250 500.000,00 0,450 Buena 100 500.000,00 0,270

Valor/Ha

Valor total Bs.

225.000,00 135.000,00

56.250.000,00 13.500.000,00

18 II I

Buena Óptima

200 50 600 Fuente: Cálculos propios.

500.000,00 500.000,00

0,855 1,000

427.500,00 85.500.000,00 500.000,00 25.000.000,00 TOTAL... 180.250.000,00

Segundo método, para corregir valores actuales del Instituto Agrario Nacional (I.A.N). Este método se basa en la clasificación de tierras artículos 238 al 250 del Reglamento de la Ley de Reforma Agraria (R.L.R.A). Con esta clasificación el Instituto Agrario Nacional (I.A.N) estableció la tabla 7, la cual permitirá darle valores a las diversas clases de tierras existente en una unidad de producción para el momento del avalúo. Para utilizar la tabla 7, se elabora el cuadro 4 Cuadro 4. CORRECTIVO POR USO, ACCESO, UBICACIÓN. Clase Ubicación Nº Hectáreas Factor I.A.N. (*) II III

Bueno 1.693 Bueno 423,26 TOTAL 2116,26 Fuente: Cálculos propios. (*) Tabla 7.

Clase Deseada 1ª 2ª 3ª 4ª 5ª 6ª 7ª

1ª -1,33 2,00 3,33 6,67 11,67 33,33 1ª

1 0,67

Nº Hectáreas 1.693 283,58 1.976,58

Valor Unitario Bs./Ha. 120.574,48 120.574,48

Tabla 7. Clase de tierra por convertir en otra equivalente 2ª 3ª 4ª 5ª 6ª 0,75 0,50 0,30 0,15 0,08 -0,67 0,40 0,20 0,11 1,50 -0,60 0,30 0,17 2,50 1,67 -0,50 0,28 5,00 3,33 2,00 -0,57 8,75 5,83 3,50 1,75 -25,00 16,67 10,00 5,00 2,85 2ª 3ª 4ª 5ª 6ª Clase de tierra de valor deseado (Bs./Ha)

Valor Total Bs. 204.132.594,60 34.192.511,03 238.325.601,30

7ª 0,03 0,04 0,06 0,10 0,20 0,35 -7ª

1ª 2ª 3ª 4ª 5ª 6ª 7ª Valor Conocido (Bs./Ha)

19 Fuente: Instituto Agrario Nacional. Manual de Valoración de Activos. Caracas 1.991. Procedimiento para manejar la tabla. Para convertir una clase de tierra en otra equivalente de cualquier calidad. Utilícese la columna de la izquierda y la hilera superior. Nota: Para elaborar la tabla 7, el I.A.N. se basó en el análisis de la clasificación de las tierras señaladas a continuación: DE LA CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS El Articulo 238- De acuerdo con lo dispuesto en el Articulo 204 de la Ley de Reforma Agraria, las tierras se clasifican según las condiciones siguientes: a) Agrológicas b) Topográficas c) Climatológicas y de disponibilidad de agua superficial d) De accesibilidad a los mercados normales Articulo 239- Cada una de las condiciones indicadas en el Artículo anterior tendrá una clasificación en base a una escala 0 a 100 puntos, y participará en la formación de la clasificación total en la proporción expresada en el mismo Articulo. Para establecer los porcentajes, de acuerdo con el número de características constituyente de cada una de las condiciones mencionadas, el total de puntos de estos se multiplicará por los factores siguientes: Condiciones agrológicas.................................................................................Por 0,04 Condiciones topográficas................................................................................Por 0,10 Condiciones climatológicas y de disponibilidad de agua superficial..............Por 0,10 Accesibilidad a los mercados normales...........................................................Por 0,05 Artículo 240- Las condiciones agrológicas se evaluará con base a las características y escala siguientes: A) Perfil a) Naturaleza Puntos Aluvial ........................................................................................................... 40 a 100 Rendzina, Desértico .......................................................................................40 a 90 Chestnut rojizo, Grumosol (Grumaquert) ......................................................40 a 80 Podzólico amarillo rojizo, marrón rojizo Laterítico .......................................20 a 50 Grumoso ( Mazaquert). Latería hidromórfica. Planosol, Arena marina .........20 a 30 Gley poco húmico. Arena laterítica. Lithosol .................................................10 a 20 Suelo esquelético ..............................................................................................0 a 10 b) Espesor Puntos Muy profundo(76a126cms) ..........................................................61a100 Profundo(51 a75cms) ...................................................................41 a 50 Medio(26a5Ocms) ........................................................................21 a 40 Superficial(l3a2Scms) ...................................................................11 a 20

20 Muy superficial (hasta 12cms) ........................................................0 a 10 c) PH Puntos 6.1 a 6.5 ..........................................................................................81 a 100 5.6 a 6.0 ........................................................................................ 61 a 80 6.6 a 7.0 ..........................................................................................61 a 80 7.1 a 8.0 ..........................................................................................41 a 60 5.1 a 5.5 ..........................................................................................31 a 40 4.6 a 5.0 ..........................................................................................21 a 30 4.1 a 4.5 ..........................................................................................11 a 20 4 y menos .........................................................................................0 a l0 8.l y más ...........................................................................................0 a l0 d) Salinidad Puntos Sin salinidad .........................................................................................100 Salinidad muy débil ........................................................................71 a 99 Débilmente salino ...........................................................................51 a 70 Medianamente salino ......................................................................31 a 50 Salino ..............................................................................................11 a 30 Muy salino ........................................................................................1 a 10 Excesivamente salino ...............................................................................0 e) Capacidad de intercambio de bases Puntos Muy alta ..........................................................................................81a 100 Alta ..................................................................................................61a 100 Moderada ........................................................................................41 a 60 Baja ............................................................................................ 21 a 40 Muy baja ...........................................................................................0 a 20 B) Capa superficial hasta 30cms. a) Textura (tipo de suelo) Puntos Franco ..............................................................................................81 a 100 Franco limoso ..................................................................................61 a 80 Franco arcillo arenoso ......................................................................61 a 80 Franco arcillo limoso ......................................................................61 a 80 Franco arenoso .................................................................................41 a 60 Arenoso ............................................................................................31 a 50 Limoso ..............................................................................................21 a 40 Arcillosos ..........................................................................................21 a 40 Arcilloso limoso ..................................................................................0 a 20 b) Contenido de Materia Orgánica Puntos Muy alto ..........................................................................................81 a 100 Alto ..................................................................................................61 a 80 Medio ..............................................................................................41 a 60 Bajo .............................................................................................21 a 40

21 Muy baja ............................................................................................0 a 20 c) Contenido de Nitrógeno Puntos Muy alto ....................................................................................81 a 100 Alto ............................................................................................61 a 80 Medio ........................................................................................41 a 60 Bajo ........................................................................................21 a 40 Muy bajo .....................................................................................0 a 20 d) Contenido de Fósforo Puntos Muy alto ..............................................................................81 a 100 Alto ..........................................................................................61 a 80 Medio ..........................................................................................41 a 60 Bajo ..........................................................................................21 a 40 Muy bajo ................................................................................0 a 20 e) Contenido de Potasio Puntos Muy alto ..............................................................................81 a 100 Alto ..........................................................................................61 a 80 Medio ..........................................................................................41 a 60 Bajo ..........................................................................................21 a 40 Muy bajo .......................................................................................0 a 20 Para hallar el valor parcial correspondiente a las condiciones referidas a este Artículo, se multiplicará cantidad de puntos acumulados por sus diez (10) características por el factor 0.04, de acuerdo con el Artículo 239.

Artículo 241- Las condiciones topográficas se evaluarán con base a las características y escalas siguientes: A) Pendiente media Puntos 0 al 5 % ..................................................................................81 a 100 6 a1 0% ..................................................................................66 a 80 11 a1 5% ..................................................................................56 a 65 16 al 25% ..................................................................................41 a 55 26 al 35% ..................................................................................31 a 40 36 al 50% ..................................................................................21 a 30 51 al 70% ..................................................................................11 a 20 71 al 100% ....................................................................................0 a 0 B) Drenaje Puntos Suelo bien drenado ............................................................................100 Suelo moderadamente bien drenado .................................................76 a 99 Suelo algo pobremente bien drenado .................................................56 a 75 Suelo con drenaje algo excesivo .................................................41 a 55

22 Suelo excesivamente drenado .................................................26 a 40 Suelo pobremente drenado ............................................................11 a 25 C) Discontinuidad del terreno Se trata de limitaciones constituidas por ondulaciones, huecos, zanjas, barrancos, piedras, troncos, etc. El grado en que la presencia de estas limitaciones afecta la productividad del terreno, con respecto a la que tendrían de no existir tales limitaciones, será apreciado por los técnicos dentro de una escala de 0 a 100 puntos. Para hallar el valor parcial correspondiente a las condiciones referidas de este Artículo, se multiplicará la cantidad de puntos acumulados por sus tres características por el factor 0. 10 de acuerdo con el Artículo 239. Artículo 242- Las condiciones climáticas y de disponibilidad de agua superficial aprovechable para riego se evaluará con base en las características y escalas siguientes: a) Índice Climático En función del Índice de aridez, que es igual al cuociente de dividir la cantidad promedio anual de lluvia (expresada en milímetros) por la suma resultante del valor correspondiente a la temperatura media anual (expresada en grados centígrados) y el sumando 10. Puntos Clima semiárido a subhúmedo, cuocientes de 31 a 40 ..................61 a 100 Clima subhúmedo a húmedo, cuociente 41 a 50 ........................... 46 a 60 Clima semiárido, cuociente de 11 a 20 ...........................................31 a 45 Clima húmedo cuociente de 51 a 80 .................................................6 a 30 Clima árido, cuociente de 10 y menos ..............................................0 a 5 Clima superhúrnedo, cuociente superiores a 81 ...............................0 a 5 b) Disponibilidad de agua superficial aprovechable para riego Este valor lo determinarán los técnicos por la relación entre el agua superficial aprovechable y las necesidades de riego del terreno o predio; el tanto por ciento resultante indicará el número de puntos correspondientes a esta características. Para hallar el valor parcial correspondiente a las condiciones referidas en este Artículo, se multiplicará la cantidad de puntos acumulado por ambas características por el factor 0.10 de acuerdo con el Artículo 239. Artículo 243- La accesibilidad a los mercados naturales de los productos del fundo o terreno considerado se evaluará con base a las características y escala siguientes: A) Tiempo de transporte Puntos De 0 a 3 horas ............................................................................71 a l00 De 4 a 12horas............................................................................46 a 70 De 13 a 24 horas ........................................................................21 a 45 Más de 24horas........................................................................... 0 a 20

23 B) Calidad de las vías de comunicación Puntos Carretera buena, bien conservada.............................................71 a 100 Carretera en medianas condiciones, vías férreas o vías navegables todo el año..............................................................46 a 70 Carretera o camino malo, traficable la mayor parte del año.... 26 a 45 Carretera o camino transitable o solamente en verano...............6 a 25 Camino de recuas, traficable todo el año....................................6 a 15 Camino de recuas o vía navegable, transitable solamente una parte del año..........................................................................0 a 5 Para hallar el valor parcial correspondiente a las condiciones referidas en el Artículo, se multiplicará la cantidad de puntos acumulados por ambas características por el factor 0.05 de acuerdo con el Artículo 239. Artículo 244- La determinación de la calificación de la salinidad de la capacidad de intercambio de base de los contenidos de materia orgánica, nitrógeno, fósforo y potasio, y del drenaje, será hecho por los técnicos dentro de las escalas fijadas en este Reglamento y de acuerdo con las normas usadas en el Centro de Investigación Agronómicas del Ministerio de Agricultura y Cría. Artículo 245- La clasificación de un fundo integrado por diferentes tipos de condiciones agrológicas y topográficas, se hará por sectores, tomados para cada uno de ellos las condiciones medias. Artículo 246- Los terrenos o sectores de pendiente mayor de un 60 por ciento no deberán ser explotados, salvo que así lo autorice el Ministerio de Agricultura y Cría mediante el establecimiento de métodos especiales de conservación. Artículo 247- A los fines previstos en el Artículo 25 de la Ley de Reforma Agraria, se considera tierra de primera clase las que dentro de las normas de clasificación procedentes sean calificadas entre 90 y 100 puntos. Artículo 248- De acuerdo con el Articulo 29 de la Ley de Reforma Agraria, la magnitud de la reserva inexplorable se obtendrá aplicando la siguiente escala de equivalencia. Clases de Tierra Puntos Primera ........................................................................... 90 a 100 Segunda ...........................................................................80 a 89 Tercera ............................................................................70 a 79 Cuarta ............................................................................. 60 a 69 Quinta .............................................................................50 a 59 Sexta .............................................................................40 a 49 Séptima ..................................................................Menos de 40

Hectáreas 150 151 a 200 201 a 300 301 a 500 501 a l000 1001 a 1750 1751 a 5000

Articulo 249- Si después de terminada la calificación de un fundo y fijada la reserva correspondiente, aquella fuera mejorada en virtud de obras realizadas por el propietario

24 para corregir deficiencias, esta circunstancia no se utilizará para reducir la extensión de la reserva fijada. Artículo 250- Las tierras que resultaren con una clasificación inferior a 40 puntos, de acuerdo con la escala de clasificación establecida, no se considera económicamente explotable. EQUIVALENCIA APROXIMADA Segunda aproximación Aluvial Rendzina Desértico Chesnut Rojizo Grumosol ( Grumaquert) Rodzólico Amarillo Marrón Rojizo Lateritico Grumosol (Mazaquert) Lateritica Hidromórfica Planosol Arena Marina Gley poco Húmico Arena Later itica Lithosol Suelo Esquelético

Séptima aproximación Entisol Molisol Aridisol Altisol Vertisol RojizoUltisol Ultisol Entisol Ultisol Ultisol Entisol Inceptisol Ultisol Ultisol Entisol

2.- VALORACIÓN MAQUINAS, EQUIPOS, IMPLEMENTOS. La maquinas, equipos e implementos se valoran con la expresión matemática siguiente: VA = VR-DA. Donde: VA = Valor de avalúo. VR = Valor de reposición. DA = Depreciación acumulada. La primera tarea del avaluador, para poder resolver la expresión matemática, es determinar el valor de reposición (VR), que represente en verdad el precio que tendría que pagarse hoy por una maquina nueva, igual o semejante a la que se avalúa. Es la parte técnica más complicada para el avaluador debido a las dificultades para encontrar cotizaciones nacionales e internacionales. 2.1.- Métodos para calcular el Valor de Reposición (VR):

25 2.1.1.- Cotizaciones zonales, regionales, nacionales. Están pueden darse de varias formas: 1.1.- Precio C.I.F. en Bolívares, Dólares, con o sin el impuesto Valor Agregado (I.V.A) 2.1.2. Cotizaciones internacionales: Estas se dan en varias formas: 1.1. F.O.B. Fábrica en Dólares, Liras, Pesetas, Libras. 1.2. F.O.B. Puerto de Embarque (Bolívares, Dólares, Etc.). 1.3. C.I.F. Puerto de Destino (Bolívares, Dólares, Etc.). Caso FOB, Puerta de fabrica en Dólares: Consideramos el casi más complejo, que resulta ser el más indirecto. Supongamos que se nos da el precio de la máquina "FOB Fábrica", debemos llegar al precio de la máquina o equipo en condiciones de producir como máquina nacionalizada. 1. Valor Máquina FOB fábrica ................................................................. 50.000,00 $ 1.1. Embalaje para exportación y gastos varios Puerto de Embarque (4-10%) ......................................3.500,00 $ Total precio FOB Puerto Embarque .............................53.500,00 $ 2. Fletes Marítimo (5 - 100/o)..................................................................... 3.745,00 $ 3. Seguro (1 - 5%) ........................................................................1.605,00 $ 4. Gastos Varios Puerto de Venezuela (1%) ................................................... 535,00 $ Total Precio C.I.F Puerto Venezolano ............................59.385,00 $ 5. Impuesto del Estado (1%) ........................................................................... 593,85 $ 6. Ley de Aranceles (5 - 25%)........................................................................ 2.969,25 $ 7. Impuesto a las Ventas (16.5%) ...................................................................9.798,52 $ 8. Fletes y seguro (1 - 3%) .............................................................................. l.187,70 $ Valor Reposición .................................................................73.934,32 $ Mediante la Fórmula del Ing. Néstor García López: VR = Fi (Vo x Bs/Divisa Origina!). Vo = Valor de compra de la máquina o valor histórico. Fi = Bs/Divísa Actual (1 + i)n Bs/Divisa Original Fi = Factor de incremento. (1+ i)n = Factor de incremento de la inflación, desde que se compró hasta que se está avaluando. i = Tasa de Inflación país origen de la máquina. Método del Índice de Precios del Banco Central de Venezuela: La Ley de Impuesto Sobre la Renta (L.I.S.L.R.), hizo obligatorio la revalorización de los activos al 31-12-92 con la utilización de los índices de precios al consumidor emitidos por el B.C.V. (Artículo 12). VR = IA (Vo x Bs/Divisa Original).

26 IA = IM Im IM = Índice Mayor Im = Índice Menor. Método de la Universidad Ezequiel Zamora, Vicerectorado de producción Agrícola. Proyecto de Socio-Económico Guanare Estado Portuguesa: VR = ia (Vo x Bs/ Divisa Original). ia = (i1 x i2 x i3 xi4 x ...xin) i= Tasa inflacionaria acumulada en Venezuela año a año. Problema: Calcular el Valor de Reposición de una máquina que fue adquirida en Marzo de 1982 por 323.240 Dólares, Precio FOB en EE.UU. La inflación promedio durante los últimos 10 años en EE.UU. es de 3,65%. El valor de la divisa en Marzo de 1982 era de 7.50 Bs/$. La divisa en Marzo 1998 550 Bs/$. 1er. paso cálculo Valor de Reposición: 1. Valor Máquina FOB fábrica ....................................................323.340,00 $ 1.1.Fletes (5-10%) ............................................................22.633,80 $ 1.2. Seguro (5 - 10%) .........................................................9.700,20 $ 1.3. Gastos Varios Puerto de Venezuela (1%) .......................323,34 $ Total Precio CIF Puerto Venezolano .............355.999,34 $ 2. Impuesto del Estado (1%) ..............................................................355,99 $ 3. Ley de Aranceles (5 - 25%) .......................................................17.799,96 $ 4. Impuesto a las Ventas (16.5%) ..................................................58.739,89 $ 5. Fletes y seguro (1-3%) .................................................................7.119,98 $ Valor Reposición ..............................................440.015,16 $

2do. paso cálculo Valor de Reposición por el Método de García López: VR Fi (Vo x Bs/Divisa Original). Fi = 550 Bs/$. (1 + 0.0365)16 = 130,13 7,50 Bs/$ VR = 130,13 (440.015,16 $ x 7,50 Bs/$) = VR 130,13 x 3.300.113 Bs. =429.443.795,7Bs Método Índice de Precios B.C.V. VR = IA (Vo x Bs/Divisa Original) IA = IM = 12.418.32=151,81 Im 81,80

27 VR = 151,81 (440.015,16 $ x 7,50 Bs/$) = 500.990.260,7 Bs. Método UNELLEZ: VR = ia (Vo x Bs/Divisa Original) ia= (1,183 x 1,183 x 1,183 x 1,091 x 1,127x 1,403 x 1,355 x 1,810 x 1,365 x 1,310 x 1,319 x 1,459 x 1,708 x 1,566 x 2,032 x 1,376 x 1,071) = 130,97 VR = 130,97 (440.015,16 x 7,50 Bs/$) = 432.215.891,2 Bs. IDENTIFICACIÓN DE MÁQUINAS Y EQUIPOS Generalmente las maquinarias y equipos, tienen maneras comunes de identificarlas, por lo tanto no existe un método explícito para cada tipo de activo. Básicamente hay dos tipos o maneras de identificarlos. Macroidentificación: Aquí se estudia el proceso entero de fabricación como planta completa, identificando componentes mayores que contribuyen a lograr la capacidad de diseño de la planta, como ejemplo podríamos hablar de la torre de perforación petrolera. Frecuentemente nos referimos a una torre de perforación petrolera como un equipo, cuando en realidad es una planta entera formada por componentes. Dichos componentes pueden ser vendidos o reemplazados cuando se dañan, no obstante la torre de perforación no es considerada completa sin los diversos componentes, como puede ser la torre, subestructuras, taladro, fuentes de potencia, bombas, etc. Algunas plantas son combinación de plantas dentro de una planta. Una planta puede alimentar con materia prima a otra planta, ejemplo: Un central azucarero puede alimentar con fibra o bagazo a una planta adyacente de fabricación de papel. Se puede decir que la macro identificación es el método que el Avaluador utiliza para identificar lo siguiente: I) Que productos fabrica la planta. Proceso de producción. Capacidad de la planta (Tm/hora, Litros/hora). II) Turnos de trabajo. Tipo de combustible que utiliza y consumo. Tipo de personal que opera. Calendario del plan operativo de mantenimiento (correctivo, preventivo). Condiciones generales de la planta. Edad de las máquinas, equipos. Vida útil. Analizar el entorno donde está instalada la planta (factores de peligro,

28

-

contaminación, oxidación). Equipos para control de la contaminación. Es una planta moderna u obsoleta.

Microidentificación: Es el proceso de encontrar las características individuales de las máquinas o equipos, y consiste en identificar lo siguiente: Marca. Modelo. Serial. Tipo de ruedas. Tipo de combustible (diesel, gas, gasolina, otro.) Condiciones generales. Capacidad (Tm). Tipo de uso (dentro o fuera de la planta). Motor Eléctrico (Monofásico, trifásico). Kva. HP. Voltios. RPM. Los datos de la microidentificación tienen que estar relacionados con los datos que son necesarios para solicitar las cotizaciones. Es importante cuando se haga la inspección inicial observar todos los detalles de las máquinas, equipos, herramientas, así como el entorno donde funciona La segunda tarea del Avaluador es calcular la depreciación acumulada (DA). J. DEPRECIACIÓN 1. Generalidades: Depreciación: Es la pérdida de valor de un activo tangible de la empresa por acción del uso, tiempo, y obsolescencia. Está considerada en contabilidad como un gasto no monetario. Causas Directas: Deterioro físico causado por el uso normal en el proceso productivo. Los motivos de esta pérdida de valor son: el desgaste por fricción de las piezas o materiales, desgaste de la parte exterior, agentes climáticos y ambientales tales como: exceso de temperatura, aire saturado de agentes químicos, polvo, humedad, salitre en zonas cercanas al mar. Uso indebido: Cuando los operadores no le dan uso para el cual fueron diseñadas y no reciben mantenimiento adecuado. Desuso por abandono: Las máquinas y equipos cuando no están funcionando están expuestas a oxidación, deterioro de sus motores, daños a los motores, en los cables debido a los roedores, saqueo y daños causados por personas ajenas a la planta. Turnos de trabajo: Número de horas de trabajo, no es lo mismo una máquina que trabaje 4 horas diarias a que trabaje 8 ó 24 horas diarias.

29 Obsolescencia Económica: Es la pérdida del valor del activo por disminución de su capacidad funcional, para adaptarse a las exigencias del mercado en cantidad y calidad que se traduce en una depreciación de la máquina por sus bajos rendimientos ante las exigencias del mercado. Obsolescencia Tecnológica: Es la salida en el mercado de otras máquinas y equipos similares que realicen el mismo trabajo pero con mayor eficiencia, lo que origina una disminución del valor de las máquinas antiguas. Causas indirectas: Marcas, modelos y el país donde fueron fabricadas son símbolos de garantía para las máquinas y equipos. Tipos de Depreciación: Contable: Es la que utiliza la empresa para depreciar los activos en los libros de contabilidad, para saber en que momento han cumplido su vida útil y desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al artículo 12 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, con los índices del Banco Central de Venezuela (I.P.C). Dentro de la depreciación contable tenemos los siguientes métodos: Línea Recta con valor residual. Número dígitos y porcentaje constante del valor inicial o de compra. Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboración de informes de avalúo, debido a que toman en consideración el Valor de Reposición o de mercado y no el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluación del Bolívar y el proceso inflacionario del país, además de considerar los factores año de uso, vida útil, considera otros como son: Estado de Conservación. Mantenimiento. Turnos de trabajo. Coeficiente de desgaste. Punto de mercado. Obsolescencia tecnológica y económica. Deprecia a los activos en línea curva que es lo que acontece en la realidad. 2. Dentro de los métodos tasativos tenemos los siguientes: 2.1) Línea Recta Mejorado: Su nombre se debe a que llevados sus resultados a un gráfico de coordenadas cartesianas, la depreciación o el valor de avalúo resultará ser una línea recta cuya pendiente dependerá de la esperanza de vida útil que se le asigne al activo o del valor residual. Este método deprecia los activos en línea recta tomando en consideración dos factores: años de uso y vida útil, y como base el valor de reposición o de mercado (VR). Su fórmula es la siguiente: VA = VR [1 – (1 – r) . n ] t A fin de obtener una explicación más clara de la fórmula se procederá a deducirla de la siguiente manera: VA = Valor de avalúo o valor actual

30 VR = Valor de Reposición. r = Valor residual n = años de uso. T= Vida útil. Para la demostración de la fórmula, se parte de la siguiente expresión matemática: VA = VR - DA(l) De aquí se conoce VR, por cotización, siendo DA no conocido pero, se sabe que DA representa la depreciación acumulada al término de II período o años. Si se habla de una depreciación acumulada en n períodos, es lógico pensar que en una depreciación lineal habrá depreciaciones unitarias iguales para cada período llamadas CD, tantas como períodos de vida útil se esperan del activo. Luego tenemos que la depreciación anual es la relación entre la base depreciable y la vida útil CD = BD. T Siendo BD la depreciación anual o unitaria y n representa la cantidad de T años del activo, la depreciación acumulada será: DA = BD x n , que se puede escribir en forma más conveniente: T

DA = BD x n . (2) T En esta expresión se ve claramente que el factor de variación que están afectando a la BD es n, que constituye e] grado de aceleración mayor o t menor de la depreciación acumulada y del valor del activo, que se está avaluando. En la expresión (2) hay un parámetro que no es posible obtener directamente: BD, pero se sabe por definición que VR = BD + r, donde despejando BD se tiene: BD = VR-r (3) Aquí se eliminó BD, pero aparece otro término que no se puede calcular directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje r, si se expresa como fracción decimal, se tendrá:

31 Vr = VR x r, expresión donde tenemos a VR, que es igual al Valor de Reposición del Activo para el momento del avalúo y el porcentaje r que será un dato conocido, que oscila entre el 5 y 15% según el manual del Doctor Elio D'Caires Remplazando en la Expresión (3): BD = VR - VR x r, factorizando se tiene: BD = VR [1 - r] Volviendo a la expresión matriz (1): VA = VR - DA reemplazando: VA = VR – VR (1-r). n. T Factorizando tendremos: VA = VR [1- (1-r) n ] T Donde queda demostrado que VA = VR - DA es igual a VA=VR [1- (1-r) n ] T

REPRESENTACIÓN GRÁFICA Figura 1 Valores del Método "Línea Recta Mejorado" VA Valor de Reposición

BD

Bs

rr

VR

VR

Valor residual T años

32

VIDA ÚTIL Estudiosos de los métodos de avalúo, por medio de fórmulas matemáticas que dieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la práctica, coincidieron en que la trayectoria de la gráfica de depreciación no podría ser una línea recta (Figura 1). Esta debía acusar una caída lenta al comienzo de la vida útil esperada, hacerse moderada hacia la mitad de la misma y aumentar su pendiente en los últimos períodos de esta vida útil. Luego por razones lógicas: la línea representativa de la depreciación para activos tangibles debe ser una línea curva, decreciente de izquierda a derecha. Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS introdujeron variantes en el factor de incremento de la depreciación n T las cuales mostraremos a continuación. 2.2 Método de KUENZLE: Para mejorar la falla en la fórmula para calcular el Valor Actual (VA) obtenido por el método de la línea recta, el autor Kuenzle, por medio de fórmulas matemáticas, coincidió en que la trayectoria de la gráfica de la depreciación no podía ser una línea recta. Esta debía acusar una caída lenta al comienzo de la vida útil esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar su pendiente al final. Por estas razones lógicas la línea de depreciación debe ser una curva decreciente de izquierda a derecha. Para lograr esto Kuenzle le elevó el factor de

depreciación

n T

al cuadrado y la fórmula quedó así: VA = VR [1- (l-r) (n)2 ] (T)2 Con esto Kuenzle logró que la trayectoria de la gráfica sea una línea curva. Figura 2.

33 FIGURA 2 1: LÍNEA RECTA 2: KUENZLE 3: ROSS

VA Bs

BD Vr

VR

3

2

1

Valor n

Método de ROSS La fórmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la línea recta y KUENZLE.

El parecido consiste en que la formula para el cálculo, solamente es diferente la expresión del factor de depreciación. Ross por medio de fórmulas matemáticas logró reemplazar el factor n/T, por la semisuma de este mismo consciente más este factor al cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con valores intermedio entre línea recta y Kuenzle, la fórmula de ROSS queda entonces así: VA= VR [1 - (1-r)½ (n + (n)2 ] T (T)2 Este método es el que mejor representa lo que acontece en la práctica, con el valor de las máquinas, equipos en el transcurso de la vida útil. Al comienzo el rendimiento es alto y el costo de mantenimiento bajo, a medida que transcurre el tiempo va bajando su

34 rendimiento y las reparaciones se hacen más frecuentes y costosas todo se traduce en que la depreciación de la máquina y equipos sea una línea curva con pequeña pendiente al comienzo moderada en la mitad y fuerte al final de su vida útil. Si se analizan los tres métodos el más recomendable para máquinas, y equipos industriales el de ROSS. Existen dentro del área de los avalúos, numerosos métodos para la obtención del valor actual o de avalúo, en un instante determinado, bajo unas condiciones determinadas; de hecho muchos ingenieros avaluadores han terminado desarrollando sus propios métodos en base a criterios personales y que siendo originalmente aplicados por ellos, se han ido conociendo y extendiendo incluso en el ámbito internacional del avalúo tal es el caso del Ing. Elio D'Caires. Método del Ingeniero Elio D'Caires: Este método se basa en la obtención de un coeficiente de depreciación, tomando en cuenta los factores de mantenimiento y de trabajo, para ser aplicadas al valor de reposición para disminuir su valor. Este valor reconoce como punto de partida para depreciar máquinas y equipos industriales, el Valor de Reposición o de Mercado (VR), debido a los factores de inflación y/o de carácter cambiario, que son comunes en Sur, Centroamérica y África, porque la mayoría de la maquinaria, equipos en estos países es importada de EE.UU. y de Europa. Para aplicar este método se admitirá que existe una función de desgaste Q (U, t), donde t = coeficiente de trabajo U = coeficiente de mantenimiento Q = función de desgaste luego tenemos que las fórmulas de Elio D'Caires son: VA=VR[ (l - r)* D(t) + r ] t = Q (U,t). n T T VA = Valor actual para el instante n transcurrido. VR = Valor de reposición o de mercado. r = Valor residual o de chatarra. D (t) = Coeficiente de depreciación. t = Coeficiente de depreciación ponderado. T n = años de uso T = Vida útil. Q (U, t) = Función de desgaste. Ejemplo: Se tiene una máquina para movimiento de tierra que se quiere avaluar con las siguientes características: MARCA: TIPO: MODELO: SERIAL:

CATERPILLAR Cargador sobre ruedas. 96613 75 y 25897

35 EDAD: 9 Años. VIDA UTIL: 20 Años. La inspección constató que se encontraba en buenas condiciones, sometido a un mantenimiento normal y condiciones de trabajo normal. Se encontró una cotización de uno similar nuevo por cantidad de 190.000 $ en Puerto Norteamericano. Calculo Valor de Reposición: 1. Valor Máquina FOB Pto. Norte Americano........................................... 190.000,00 $ 2. Fletes (5 - 10%) ..................................................................................... 13.000,00 $ 3. Seguro (1 - 5%) .................................................................................... 5.000,00 $ 4. Gastos Varios Puerto Venezolano (1%) ............................................... 1.900,00 $ Total Precio CIF Puerto Venezolano.............................. 210.900,00 $ 5. Impuesto del Estado (1%) ...................................................................... 2.109,00 $ 6. Ley de Aranceles (5 - 25%) ................................................................... 10.545,00 $ 7. Impuesto a las Ventas (16.5%) ............................................................... 34.798,00 $ 8. Fletes y seguro (1 - 3%) .......................................................................... 4.218,00 $ Valor Reposición ............................................................... 262.570,00 $

Calculo del Valor de Avalúo: VR = 262.570,50 $ U= 10 t= l0 Q (u, t) = 1 r= 0,10 t= 9 años. T= 20 años. Con esto se tiene:

t = l x 9=045 T 20

Con el valor de 0,45 se va a la tabla Nº 2, obteniendo D (t) = 0,49154, este valor se sustituye en la fórmula Nº 1 y se tiene: VA = 262.570,50 $ [(1-0,10). 0,49154 + 0,10] VA = 262.570,50 $ [0,5423] = 142.414,56 $ VA = 142.414,56 $ Método de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Económica y de costos:

36 Este método consiste en calcular el valor actual de las máquinas, equipos industriales y agrícolas en Línea Recta Ponderada, considerando de una sola vez la influencia en la perdida de valor de los activos por los factores: Edad, conservación, mantenimiento y obsolescencia mediante la siguiente fórmula: VA = VR {l - [(n/r). A + Fc (B) + Fo (c)]} Definiciones: VA = Valor actual para la fecha de avalúo. VR = Valor de reposición a nuevo, que incluye los gastos de instalación, fletes, gastos aduanales, etc. n = Número de años de vida consumida, en término de producción (Edad efectiva del activo). T = Vida útil que se estima tendrá el bien en términos de producción en condiciones normales. FC = Factor de conservación o apariencia física que se determina en el momento de la inspección física del equipo. La ponderación de este factor es de acuerdo con el siguiente criterio: CONDICIÓN DEL EQUIPO Nuevo Muy bueno Bueno Regular Malo

PORCENTAJE 5 15 35 55 90

Fo = Factor de obsolescencia, está en función de las innovaciones o modificaciones, en nuevos diseños y capacidades de los equipos. La ponderación de este factor es de acuerdo con el siguiente criterio: VIDA CONSUMIDA 1 a 6 Años 7 a l2 Anos 13 a I8 Años l9 a 24 Años 25 a 30 Años 31 a 36 Años 37 a 42 Años

PORCENTAJE 15 35 45 60 75 90 100

A, B, C = Peso o aporte que tiene cada factor, asignado en forma decimal para hacer la ponderación. La ponderación de estos tres factores es la siguiente: A = Aporte por efecto de edad = 40% B = Aporte por efecto de la conservación = 40%

37 C = Aporte por efecto de la obsolescencia = 20%. Ejemplo: Calcular el Valor Actual de un tractor LANDINI, Serial PH 5234B, Modelo 10.000, doble transmisión, 110 HP, con 10 años de usos y una vida útil estimada de 15 años. Para el momento del avalúo el perito observó que el estado físico es bueno y sometido a mantenimiento normal. De acuerdo con la información del proveedor la cotización de uno nuevo o similar es de Bs. 20.013.993,00. Datos: VR = 20.013.993,00 AÑO USO = 10 VIDA ÚTIL = 15 Años. VA = VR {1 – [(n/T). A + Fc (B) + Fo (c)]} VA = 20.013.993,00 {1 - [(10/15) x 0,40 + 0,35 (0,40) + 0,30 (0,20)]} VA = 20.013.993,00 [0,54] = 10.807.556,22 Bs. COEFÍCIENTE DE AJUSTE ("K"): Tal como se ha analizado anteriormente hay un inevitable grado de subjetividad que caracterizan los resultados de los avalúos y éstos dependerán de la fórmula o método matemático que se aplique, sin embargo hay otros factores imponderables que distorsionan los mecanismos de las fórmulas matemáticas tales como: conservación, mantenimiento, punto de mercado, tecnología, turnos de trabajo, etc. Para la gran mayoría de los avaluadores matemáticos la segunda principal causa (y muchas veces la única que consideran), para la depreciación de máquinas y equipos además de la producida por la vida cronológica de la misma, es aquella producida por la conservación y mantenimiento. En la práctica suele existir inexactitudes en los valores de avalúo calculado debido a los factores imponderables expresados anteriormente, que deben ser corregidos o ajustados mediante un coeficiente denominado "K", para llegar a cifras que concuerden con valores reales o prácticos de los activos. Para aplicar este coeficiente se crearon las siguientes las siguientes tablas: TABLA 1 COEFICIENTE K POR MANTENIMIENTO (DMAN) Estado Aparente Símbolo Coeficiente de Ajuste K (%) Excelente E 100 Bueno B 95 Regular R 85 Malo M 75 Pésimo P 65 TABLA 2 COEFICÍENTE "K" POR MERCADO (DMER) TIPO DE MERCADO FACTOR AJUSTE (%)

38 Excelente Bueno Más que regular Regular Menos que regular Malo Muy malo Pésimo

100 95 90 85 80 75 70 65

TABLA 3 COEFICIENTE "K" POR TECNOLOGÍA (DTEC) TECNOLOGÍA FACTOR AJUSTE (%) La misma tecnología 100 Algunos cambios sensibles 95 Cambios importantes vigentes en producción 90 Cambios de tecnología vigentes 85 Cambios de tecnología no vigentes en producción. 65 La cifra que se quiere del "Valor de Avalúo", del activo en estudio se obtiene de la expresión matemática siguiente: VA = (VR - DA) x “K” Los valores de VR y DA, se obtienen por los métodos anteriormente descritos según el criterio del perito Avaluador. Esto indica que el coeficiente "K" se le puede aplicar a cualquier método, que el Avaluador considere como importante para la disminución del valor de1 activo. Como conclusión se tiene: el cálculo matemático es para el Avaluador una herramienta valiosa que permite ubicar un valor de avalúo probable, el cual permite ubicar al valor final mediante el factor de corrección "K", prudentemente elegido. De aquí se desprende que: a) El factor de ajuste "K" es una cifra subjetiva basada en la inspección directa a la máquina o equipo que se avalúa. b) El tasador debe poseer conocimientos muy completos de la máquina que se valora y debe aplicar un criterio técnico. c) El valor obtenido luego del correctivo dependerá de la experiencia, los conocimientos técnicos que posea el tasador. El procedimiento de aplicar el coeficiente "K", es ampliamente utilizado actualmente por los profesionales del avalúo, quienes consideran que es más que suficiente como factor de ajuste al valor de avalúo calculado, considerar los factores de mantenimiento, conservación, tecnología y punto de mercado.

39

En conclusión se puede decir que la calidad de los resultados de un avalúo dependerán principalmente del buen análisis que se realice para obtener a nivel nacional, internacional de un Valor de Reposición (VR) preciso, una elección acertada del Método de Depreciación adecuado y de la aplicación de un coeficiente "K", prudentemente elegido. Estas tres condiciones tendrán asegurado su buen éxito sobre la base que el Avaluador debe poseer amplios conocimientos de la materia, así como de las máquinas, equipos que se propone avaluar, de esta manera se puede decir que se tendrá mayor objetividad y certeza a la hora de emitir un juicio razonado sobre su valor. Depreciación por mantenimiento (Dman): Este coeficiente se determinará calificando, durante la inspección de las máquinas, equipos, el mantenimiento que pueda apreciar el perito Avaluador a través de la información suministrada, por el propietario, ingeniero de planta, obreros, etc. También se puede obtener del cronograma de mantenimiento correctivo o preventivo, que posee la empresa. Es importante que el tasador efectúa una investigación del entorno donde se ubican los activos, para detectar los agentes climáticos y ambientales desfavorables e inevitables tales como: exceso de temperatura, aire saturado de agentes químicos dañinos, ambientes polvorientos o saturados de humedad. Para aplicar este factor se utiliza la Tabla 1. Depreciación por Mercado (Dmer): Este factor representa la apreciación del tasador, en base a su investigación dentro del mercado, de la facilidad o dificultad de ubicar las máquinas o equipos sujetos a avalúo. Este factor de apreciación está vinculado con la utilidad, deseabilidad, escasez, marca modelo, de los activos a avaluar. Hay máquinas y equipos difíciles de ubicar en el mercado debido: a) Marca no reconocida, modelo descontinuado. b) Poca existencia en el país de fábricas que las utilicen Para cuantificar la incidencia del mercado se utiliza la tabla 2. Depreciación por Tecnología (Dtec): Este factor se determina en base a la obsolescencia de tipo tecnológica que pudiera tener las maquinas y equipos, cuando en el mercado existen otros modelos que optimicen los sistemas de producción, es decir que realicen el mismo trabajo pero con mayor eficiencia, debido a perfeccionamientos técnicos que la hacen más económica en su operación y mantenimiento. El avaluador debe observar detenidamente la diferencia tecnológica que existe entre los equipos que se valoran y los que existen actualmente en el mercado. Este ajuste se realiza con la tabla 3. 3.- VALORACIÓN DE HERRAMIENTAS MENORES.

40 Son aquellos activos de la finca, que por su condición no se pueden incluir en la valoración de maquinas, equipos e implementos y es necesario avaluarlos en forma separada, ya que si bien no son aceptados como garantía en prestamos bancarios, representa un valor muy significante en los activos de la finca, debido al incremento de su valor en el mercado. Entre ellos tenemos: Compresores, taladros, sierras eléctricas, palas, machetes, escardillas, chicoras, juego de llaves, soldadores eléctricos, etc. Para valorar estos activos se está utilizando actualmente dos métodos: Porcentaje constante del Valor de Reposición (VR): Este método consiste en depreciar las herramientas menores, en base a un porcentaje constante todos los años del Valor de Reposición o de mercado (VR), hasta un 90%, quedando un 10% de valor residual o de chatarra. Para aplicar este método se elabora una tabla de la forma siguiente: CUADRO 1 VALOR ACTUAL HERRAMIENTAS MENORES Y MOLDES Nº

1

2

Descripción

Un (1) compresor marca “SERMAC”, con un motor de 3,5 Hp, monofásico, serial Nº 881234P, con 6 años de uso en buenas condiciones de funcionamiento Un (1) soldador Marca Lincold Modelo AC 225-GLM, Serial Nº 13632

Años Depreciación Dep. Valor U % Monto Acumulada Reposición s Bs. o

6

10

111.000

666.000

1.110.000

3

10 28.153 84.459 281.536 VALOR ACTUAL ......................................... 2. Método de Apreciación de la UNELLEZ:

Valor Actual Bs.

444.0000 197.077 641.077

Este método consiste en apreciar las herramientas menores en un porcentaje que surge de la observación y criterio de Avaluador en base a las causas directas e indirectas que motivan la depreciación tales como: deterioro físico, desgaste por fricción, exceso de temperatura, oxidación, mal uso, ausencia de mantenimiento, marca, modelo, país donde se fabricó, etc. El tasador en base a los factores antes señalados calcula un factor total de apreciación, que multiplicado por el Valor de Reposición (VR) da el valor actual del activo. Para aplicar este método se elabora un cuadro de la forma siguiente: CUADRO 2 Nº 1

Descripción Un (1) cargador de baterías de

Valor Reposición Bs.

Factores Físico Funcionales Mercado

Factor Total

Valor Actual Bs.

41 110 voltios marca LINCOLD, sin serial ni modelo visible, en regulares condiciones físicas y de mantenimiento, con 12 años de uso. En funcionamiento.

95.500

0,60 1 1 0,60 VALOR ACTUAL .........................................

57.300 57.300

4.- VALORACIÓN DE BIENHECHURIAS. 4.1.- Valoración de Edificaciones. Para valorarlas se utiliza la expresión matemática siguiente: VA = VR - DA ; donde VA = Valor de Avalúo. VR = Valor de Reposición. DA = Depreciación Acumulada. Determinación del Valor de Reposición. La determinación cuanto vale construir una edificación, no es fácil, para ello existen solamente dos alternativas: a) Índices oficiales de organismos públicos. b) Análisis de precios unitarios. c) Método costos directos e indirectos La obtención de estos índices oficiales, se realizan en las respectivas Oficinas Técnicas de la Contraloría de los Estados, los cuales emiten manuales sobre precios unitarios de construcción. El análisis de precios unitarios, es el instrumento más confiables para determinación del valor de reposición (VR). El análisis consiste en desglosar en tres grandes grupos: Materiales, equipos y mano de obra (Costos directos) más los costos indirectos (Proyecto 5% del costo directo, inspección 3%, supervisión 0,5%, administración y otros gastos 3,5%). Para llegar al valor de reposición se procede de la forma siguiente: a) Se mide la edificación largo x ancho para llegar al total de metros cuadrados, b) Se mide las columnas, vigas, pisos, paredes, ventanas, habitaciones, baños, etc, c) Se revisan las características de la edificación (Tipo de techo, piso, estructuras, pinturas, frisado, etc.). Una vez calculado el valor de reposición se calcula la depreciación acumulada por el Método de Ross-Heidecke. MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE. Este método fue creado por dos estudiosos de la materia (Ross y Heidecke) y consiste en depreciar los activos, en línea curva tomando en consideración los siguientes factores: - Años de uso. - Vida útil. - Estado de conservación y mantenimiento del activo. La fórmula de Ross-Heidecke queda así: VA = VR {1 -(1 -r) x [A+ ( 1 -A) x C]}

42 Donde: VA = Valor actual o de avalúo. VR = Valor de mercado o reposición. A = Factor Ross. C = Coeficiente de Estado de Heidecke ( en porcentaje). r = Valor de residual. 1 = Constante. A= ½ [n/T+ n2/T2] n = Años de uso. T= Vida útil. El valor de C viene dado por la tabla 7. TABLA 7. TABLA DE ROSS-HEIDECKE. ESTADO 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

CARACTERÍSTICAS Nuevo o muy bueno. Regular, conservación normal. Necesitando reparaciones sencillas. Reparaciones importantes. Demolición.

C 0% 0,032 % 2,52 % 8,09 % 18,10 % 33,20% 52,60 % 75,20 % 100%

Se pueden utilizar estados intermedios de acuerdo a las observaciones realizadas por el perito avaluador. En vista de que este método es el más utilizado en valoración de edificaciones, veamos el siguiente ejemplo:

Calcular el valor de avalúo de un galpón con las siguientes características: - Estructura: de hierro. - Piso: Cemento rústico. - Techo: Acerolit y zinc. - Puertas: Tipo "Santa María". - Columnas: Concreto armado. - Vigas: Hierro doble T. - Área de construcción: 201 m2. - Años de uso: 4 - Vida útil: 30 años. - VR = 10.727.525,10 Bs. -C= Nuevo(0,032%).

43 Aplicación del Método Ross-Heidecke. VA = VR {[1-(1-r)]x [A+ (1-A) x C]} Cálculo de Ross. A= ½ [n/T+ n2 /T2] A = ½ [4/30 + 42/302 ] =0,0753. A = 0,0753. Cálculo del VA. VA = 10.727.525,10 Bs. {[1 - (1 - 0,10)] x [ 0,0753 + (1 -0,0753 ) x 0,00032]} VA = 10.727.525,10 [0,931] = 9.987.325,86 Bs. VA =9.987.325,86 Bs. Luego se lleva este resultado a un cuadro que tiene la siguiente forma: Cuadro 5 VALOR ACTUAL DE EDIFICACIONES. Nº Cant. 1

1

Descripción

Factor RossHeidecke

Galpón, con estructura de hierro, techo de acerolit, columnas de concreto, piso de cemento rústico con 4 años de uso en buen estado de mantenimiento. Área de construcción: 201 m2

0,931

VR Bs.

Valor Actual Bs.

10.727.525,10 9.987.325,86 TOTAL ............... 9.987.325,86

A continuación algunas edificaciones a nivel rural.

Casa del Mayordomo. Finca El Ujano. Techo de acerolit, estructura de concreto, paredes de bloque frisados, piso de cemento pulido

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Galpón para guardar insumos, techo de acerolit, columnas de hierro redondo, piso de cemento rústico, paredes de bloque frisado. Finca La Palmita, San Silvestre Edo. Barinas

Casa de Palma, columnas de madera, techo de palma, piso de cemento rústico. Finca “El Ujano”. San Felipe Edo. Yaracuy

4.2.- Valoración de Construcciones. 4.2.1.- Cercas. Su valor se calcula utilizando la expresión matemática siguiente: VA VR - DA. Para calcular el valor de reposición hay que tomar en consideración que las cercas se clasifican en dos tipos: a) Corrientes o comunes. b) Eléctricas. Corrientes o comunes. Se clasifican en tres clases: 1.- Clase A. 2.- Clase B. 3.- Clase C. Clase A, son aquellas que poseen estantillos de concreto, alambre púa de primera, botalones de madera de primera, 5 o 6 pelos de alambre. Clase B, poseen estantillos de madera uniforme, botalones de madera, 5 o 6 pelos de alambre púa. Clase C, poseen estantillos de madera, de concreto, de hierro, botalones de madera de segunda, 5 o 6 pelos de alambre no uniforme.

45 Cada clase tiene valores diferentes de reposición. El valor de reposición se calcula elaborando un cuadro del costo de un (1) kilómetro de cerca, tal como se muestra en la página siguiente. UNELLEZ VICE-RECTORADO Guanare. COSTO DE (1) KILOMETRO DE CERCA. Alambre púas. Estantillos de madera. 5 pelos de alambre. Madrina ubicadas cada 50 metros. Estantillos cada 2 metros. Nº 1 2 3 4 5 6

Fecha: Agosto 1.998. Descripción Precio Unitario Bs. Precio Total Bs. 20 Madrinas de madera ubicadas cada 50 metros 6.000 120.000 480 Estantillos de madera ubicadas cada 2 metros 1.500 720.000 10 Rollos de alambre púa de 500 metros 23.390 233.900 5 Kilogramos de grapas 841 4.205 Hechura de 500 hoyos, colocación de estantillos y madrinas. Tensadas y clavado de alambre (480+20) 150.000 150.000 Sub-Total .................... 1.228.105,00 Transporte: 10% Sub-Total: 122.810,50 TOTAL............. 1.350.915,50 Fuente: UNELLEZ. Proyecto Socio-Económico. Guanare. Agosto 1.999 Nota: Pelo Adicional: 54.231 Bs. Eléctricas. Para calcular su valor de reposición se solicita a la empresa Gallanger un presupuesto de un kilómetro de cerca, con uno, dos, tres, cuatro, cinco pelos de alambre.

Una vez calculado u obtenido el valor de reposición se aplica la fórmula de Ross-Heidecke, para obtener su valor actual o su avalúo, tomando en consideración el estado de conservación y mantenimiento de las cercas.

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Cercas Internas y Perimetrales Clase B. 4 pelos de alambre, estantillos de madera. Finca La Rosa Machiques Edo. Zulia

Cerca Tipo B. 5 pelos de alambre púa, estantillos de madera cada 2 metros, botalones cada 25 metros

47

Cerca Interna 4 pelos de alambre, estantillos de madera, botalones de madera

4.2.2.- Laguna o Jagüeyes. Para valorar un jagüey o laguna es necesario calcular los metros cúbicos (m3) de tierra removida y las horas del tractor empleados en la actividad, para llegar a su valor de reposición, luego se aplica la fórmula de Ross-Heidecke, de acuerdo a su estado de conservación y mantenimiento. Ejemplo: Una laguna que tenga las siguientes dimensiones: 40 m x 50 m x 1,50 m =3.000 m3. Este valor se convierte en horas de trabajo de tractor utilizando la tabla 8 de promedio de tiempo para movimiento de tierra de la unidad Coordinadora de Proyectos conjuntos de la Universidad del Zulia. Este valor se multiplica por Bs./Hora tractor y da el valor de reposición, a este valor se le aplica el método de Ross-Heidecke. VR = 3.000m3 =80 horas. VR = 80 horas x 16.000,00 Bs./hora = 1.280.000,00 Bs. VR = 1.280.000,00 Bs. VA = 1.280.000 {[1- (1 - 0,10)] x [(1/2) x (8/15 + 82/152)]

48 VA = 1.280.000 [ 0,6355 ] = 813.440,00 Bs. VA = 813.440,00 Bs.

Tabla 8. PROMEDIO DE TIEMPO PARA MOVIMIENTO DE TIERRA. Mts3 12.000 9.000 6.000 3.000 1.500 750 375 Fuente: U.C.P.C. LUZ. Maracaibo Edo. Zulia. Diciembre - 1.995.

Horas Empleadas 320 260 160 80 40 20 10

49

Laguna ubicada en la Finca Matutera. Municipio Guanarito Edo. Portuguesa

4.2.3.- Canales de Tierra.

Para el cálculo de los canales se procede de la siguiente manera: a) Se calcula su valor de reposición, b) Se aplica la fórmula de Ross-Heidecke, tomando en consideración su estado de conservación y mantenimiento.

50 Ejemplo: Un canal que tenga las dimensiones siguientes: 500 m x 1 m x 0,75m.

El cálculo es: 500 m x 1 m x 0,75 m =300 m3. Si para remover 300 m3 de tierra es utilizada 10 horas/tractor se tiene: VR = 10 horas/tractor x 16.000=160.000,00 Bs. VR = 160.000,00 Bs. a este valor se le aplica la fórmula de Ross Heidecke, de acuerdo a sus años de uso, vida útil y estado de conservación y mantenimiento. VA = 160.000,00 {[1 - (1 - 0,l0)] x [½ (5/30 + 52/302]} VA = 160.000,00 [0,9131] = 146.096,00 Bs. VA = 146.096,00 Bs.

51

Canales de riego por superficie. Finca La Palma, Agua Blanca. Municipio Acarigua. Edo. Portuguesa

4.2.4.- Pozos. Para determinar su valor hay que considerar los siguientes aspectos: aforo, hidrología del pozo, análisis de agua, localización, prueba de verticalidad, profundidad, diámetro, valor de la bomba, etc.

52 Se solicita una cotización del valor actual del pozo y a este valor se le aplica el Método de Ross-Heidecke para llegar a su valor actual.

Pozo de 6” de diámetro y 60 metros de profundidad, con su respectivo tanque y canal de desagüe, Finca El Samán, Barinas Edo. Barinas

5.- VALORACIÓN E INSUMO EN DEPOSITO. Hace referencia a los valores de aquellos bienes o insumos (Fertilizantes, herbicidas, insecticidas, alimentos concentrados, sales minerales, repuestos para las maquinas, equipos e implementos, medicinas veterinaria, etc), que el productor almacena, para utilizarlos en futuros procesos productivos. El criterio que se esta utilizando actualmente para su valoración es el valor de mercado, dependiendo de las condiciones o estado que presenten al momento de elaborar el avalúo. No se debe valorar aquellos insumos que hayan sido utilizados por el productor. Para valorarlos se elabora un cuadro de la forma siguiente.

53

VALORACIÓN INSUMOS EN DEPOSITO. Nº Cant. Descripción Valor Unitario Bs. 1 10 Rollos de alambre púa de 500 m. Marca “Motlo” 19.490,00 2 20 Litros de tordón 101 7.486,50 3 10 Kilogramos de semilla de pasto (Brachiaria humidicola) 4.687,00 TOTAL ....

Valor Total Bs. 19.490,00 149.730,00 46.870,00 391.500,00

6.- VALORACIÓN DE SEMOVIENTES. Los semovientes están representados por la sumatoria de todos los animales que posee la unidad de producción en un momento determinado, incluyendo aves, peces, y babas. 6.1.- Valoración de Bovinos. 6.1.1.- Valor de las vacas productoras de leche. Se determina en base al valor que tienen las mismas por su peso en carne más un valor por su productividad en leche. Valor por carne: Se traslada el animal a una romana y se toma su peso en pie en arrobas (una arroba en pie es igual a 25 Kg), luego para calcular su valor se multiplica el peso por el valor del kilogramo de carne en pie dado en el mercado. Ejemplo: Peso promedio en pie de una vaca mestiza lechera: 400 Kg. VVC = 400 Kg x 531 Bs./Kg. =212.400,00 Bs. Valor de la vaca por carne =212.400,00 Bs. Valor por leche: Para determinar este valor se procede de la siguiente manera: se estipula el promedio de producción de leche de la finca durante el año entre el número de vacas totales del rebaño (vaca - masa). Ejemplo: VVL = Producción total leche año =340.000 litros =1.888 lts/vaca/año Vaca – masa 180 vacas Valor de la Vaca por leche: VVL = 1.888 lts/vaca/año x 180 Bs./litro = 339.840,00 Bs./vaca Valor de la Vaca por leche =339.840,00 Bs. Valor promedio de las vacas = Valor por carne + Valor por leche VPV =212.400,00 Bs + 339.840,00 Bs. = 552.240,00 Bs. VALOR DE LAS NOVILLAS. Para estimar su valor, se determina en base al 60% del valor de las vacas, de esta manera se valora no solo el valor por carne, sino también un estimado por su posible producción láctea de acuerdo a la productividad de leche aportado por las madres.

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VALOR DE LAS MAUTAS. Su valor se determina en base a un 30% del valor de las vacas o a un 50% del valor de las novillas. VALOR DE LAS BECERRAS. Su valor se estima en base a un 10% del valor de las vacas. Es importante cuando se valoran semovientes (vacas productoras de leche) tomar en consideración los siguientes parámetros: a) condiciones sanitarias, b) Edad, las vacas comienzan a ser montadas a los 24 meses y tienen una vida útil de 7 partos. VALOR DE LOS MACHOS. El toro lechero se valora en base a su pureza de raza, edad, condiciones sanitarias, condiciones físicas, los toros comienzan a servir a los dos (2) años y tienen una vida útil de 7 años más. Si el toro posee más de 9 años de edad, se valora por su peso en carne. La raza se clasifica de la siguiente manera: 100 % puros, 1/2, 3/4 y 7/8, dentro de las razas lecheras más comunes en Venezuela tenemos las siguientes: HOLSTEIN, PARDOSUIZO, TIPO CARORA, LIMONERO, SIBONEY, JERSEY. VALOR DE LOS NOVILLOS. Su valor se determina en base a su peso en carne en pie, por el valor de un kilogramo de carne en pie en el mercado. Ejemplo: Peso promedio de novillos = 350,00 Kg x 810,00 Bs./Kg. = 283.500,00 Bs. Valor de novillo = 283.500,00 Bs. VALOR DE LOS MAUTES. Se determina en base a su peso en carne en pie, por el valor de un kilogramo en pie en el mercado. Ejemplo: Peso promedio del maute =200,00 Kg x 790,00 Bs./Kg. = 158.000,00 Bs. Valor del maute = 158.000,00 Bs. VALOR DE LOS BECERROS. El valor de los becerros se puede considerar en base al 10% del valor de las vacas, o su peso en pie por el valor vigente kilogramo en pie. Ejemplo: Peso promedio becerro = 100 Kg x 540,00 Bs./Kg. = 54.000,00 Bs. VALOR DE LA VACA =552.240,00 X 10% =55.240,00 Bs. 6.1.2.- VALORACIÓN SEMOVIENTES DE CARNE. Como en el caso del ganado de leche, el de carne se puede valorar en base a la aplicación de un criterio por su productividad. El ganado de carne se divide en dos categorías: Para consumo y para cría. VALORACIÓN DEL REBAÑO PARA CRÍA. Se determina el valor de la vaca por su peso más un valor por productividad de carne.

55 Valor por carne. Se coloca el animal en una romana y se toma su peso en arrobas o kilogramos en pie, y se multiplica por el precio vigente en el mercado. Ejemplo: Peso promedio en pie de una vaca =400,00 Kg VVC =400,00 Kg x 552,00 Bs./Kg. =220.000,00 Bs. Valor de la vaca por carne =220.000,00 Bs. Valor de la vaca por productividad de carne. Su valor se calcula de acuerdo a la producción de carne de la finca durante un año, proveniente de la venta de los animales, machos o hembras (mautes, mautas, novillas, novillos, toros de desecho, vacas desechos). Ejemplo: Una finca vende al año los siguientes animales: 60 Vacas de descarte de 400,00 Kg. cada una = 24.000,00 Kg. 2 Toros de descarte de 625,00 Kg. cada uno = 1.250,00 Kg. l00 Novillos de 420,00 Kg. cada uno = 42.000,00 Kg. 80 Mautes de 350,00 Kg. cada uno = 28.000,00 Kg. Total Kg. 95.250,00 Kg. Productividad de carne = Total Kg. de carne vendidas al año Total de vacas del rebaño PCV = 95.250,00 Kg. =476,25 Kg/Vaca/Año 200 vacas Luego el valor por productividad de carne es el resultado de multiplicar los kilogramos de carne/vaca por el precio de carne en pie del mercado. VPC =476,25 Kg. x 552.00 Bs./Kg. =262.890,00 Bs. Valor promedio de las vacas = valor por peso + valor por productividad VPV =220.000,00 Bs. + 262.890,00 Bs. = 483.690,00 Bs. VALOR DE LAS NOVILLAS. Se determina en base al 50% del valor de las vacas. VN = 483.690,00 x 0,50 = 241.845,00 Bs.

VALOR DE LAS MAUTAS. Se puede calcular de dos maneras: 50% del valor de las novillas o el 25% del valor de las vacas. VM =483.690,00 x 0,25 = 120.922,50 Bs. VALOR DE LOS BECERROS Y BECERRAS. Su valor se determina en base al 10% de1 valor de la vaca o por su peso se multiplica por el precio vigente en pie en el mercado. VB = 483.690,00 Bs. x 0,10 = 48.369,00 Bs.

56 VB = 100Kg. x 531,00 Bs./Kg. = 53.100,00 Bs. VALORACIÓN DEL REBAÑO PARA CONSUMO. Para valorar ganado de carne para el consumo, se debe considerar los siguientes parámetros: - Clasificación, edad, peso, condiciones sanitarias. Clasificación: Edad Peso Becerro 0 – 4 meses 100 – 150 Kg. Ternero 5 – 10 meses 150 – 200 Kg. Maute 11 – 18 meses 200 – 350 Kg. Novillo 19 – 30 meses 350 – 425 Kg. Toro 31 – 40 meses 425 – 625 Kg. Condiciones Sanitarias: Los animales deben ser sanos, libres de enfermedades infecto - contagiosas, defectos físicos (patas o manos partidas) una vez tomado en consideración los parámetros antes citados, trasladamos los animales a una romana calculamos su peso en pie y lo multiplicamos por el precio vigente en el mercado. En aquellos casos que la finca no posea romana y que sea imposible trasladar el ganado a una finca cercana que la posea, se utiliza dos métodos técnicos para calcular el peso del animal. 1.- La fórmula de CREVAT: PA = Pt x Pa x La x 80 PA = Peso del animal Pt = Perímetro toraxico Pa = Perímetro abdominal La = Largo del Animal (*) 80 = Constante expresada en Kg/m3 (*) = Procedimiento desde la Articulación escápula humeral. Procedimiento: Con una cinta Métrica se mide detrás de las manos del animal (perímetro Toráxico) Luego el perímetro del Abdomen y el largo del Animal, todos multiplicado por una Constante 80. Ejemplo: Un Animal que mide 1,80 Metros de perímetro toráxico, 1,95 de Perímetro Abdominal y 2 Metros de largo:

57 PA = pt x pa x la .80 PA = 1,80m x l,95m x 2m.80 =561,60Kg. Esta Formula se aplica a una muestra representativa tomando en consideración, raza, edad y tamaño. 2. La Cinta Métrica Pesadora de INDULAC: Se coloca la cinta alrededor del cuerpo del Animal, a la altura del corazón (pt), teniendo en cuenta que esta quede ajustada. La cinta da el peso en Kilos.

PA

PT

L

PT= PERÍMETRO TORÁXICO PA= PERÍMETRO ABDOMINAL L = LARGO DEL CUERPO

En Venezuela las Razas Más utilizadas para ganado de Carne son: BRAHMAN, GYR, NELORE, GUZERAT INDO BRASIL, CEBU VENEZOLANO, SANTA GERTRUDIS, GHIANINA.

58

Toros Brahman, puro, 24 meses de edad, criado en potreros, peso 20 arrobas. Finca “El Porvenir”. Barinas Edo. Barinas

Lote de novillas Brahman, 18 meses de edad con un peso promedio 350 Kg. Finca “Mi Tesoro”. San Felipe Edo. Yaracuy

6.2 VALORACIÓN DE BUFALOS Para valorar búfalos hay que tomar en consideración los siguientes parámetros: - En Venezuela solo existe una especie (Bubalus bubalis) búfalo de agua o doméstico.

59 - Clasificación Bucerros Maute (a) Búfala Bubillos(as) Reproductor (Búfalo) Vaca - Búfala

Edad 0 -10 meses 11 - 18 meses 19 - 30 meses 31 - 40 meses 31 - 40 meses

Peso 100 - 200 Kg. 200 - 350 Kg. 350 - 450 Kg. 450 - 650 Kg. 450 - --- Kg.

- Los razos lecheros de mayor importancia son los siguientes: MURRAH, color negro, cuernos espirilados, producción de leche por lactancia 1500 – 4000 litros, porcentaje de grasa en la leche 6,5 - 10%. NILLI-RAVI, color negro, cuernos espirilados, producción de leche por lactancia 1500 –4000 litros, porcentaje de grasa en la leche 6,4 - 8% JAFEARABADI, color negro, cuernos tienden hacía abajo, producción de leche por lactancia 1800 -2700 litros, porcentaje de grasa en la leche 6 - 8% MEDITERRANEO, color grisáceo, cuernos en forma de Hoz, producción de leche por lactancia 1000 - 1400 litros, porcentaje de grasa en la leche 8 - 9% Vida Útil: 7 Partos Comienza a montar a los 15 meses de edad Considerando los parámetros citados, lo búfalos se valoran de la forma siguiente: a) Por su producción de leche b) Por su peso en carne en piel Por su producción de leche: Se estipula el promedio de leche del rebaño, dividiendo el total de producción de leche de la finca entre el número total de búfalas. Ejemplo: V.B.L.= 168.000 litros = 1.680 litros/búfala/año 100 búfalas VALOR BUFALA POR LECHE VBL = 1.680,00 lts x 200,00 Bs./lt 336.000,00 Bs. Valor de la Búfala por carne. Se traslada la Búfala a una romana, se toma su peso en pie y se multiplica por el valor del kilogramo en el mercado. Ejemplo: VBC = Peso del animal x Precio del mercado VBC = 450,00 Kg. x 552,00 Bs./Kg. 248.400,00 Bs. Valor promedio de las Búfalas = valor por carne + valor por leche VPB 248.400,00 Bs. +336.000,00 Bs. 584.400,00 Bs. Valor de los machos. Los Búfalos se valoran por su peso en carne multiplicando por el precio de carne en pie del mercado. Los machos reproductores se valoran por unidad actualmente se cotizan en el mercado entre 750.000,00 - 800.000,00 Bs., de la raza MURRAH. 6.3.- VALORACIÓN DE PORCINOS.

60 Para fijar el valor real de un lote de porcinos se debe considerar los siguientes aspectos: - Observación en conjunto - Clasificación según la aptitud - Discriminación - Condiciones sanitarias OBSERVACIONES EN CONJUNTO. El perito avaluador solicitará al propietario de la granja el mayor número de datos que le permitan hacerse una idea general preliminar del lote de cerdos. Para el avaluador es importante tener un tipo “standard” ideal de la raza cuyas aptitudes y características va a comparar con el animal que va a valorar. De igual manera debe tener "golpe de vista" para analizar y sintetizar al instante las diferentes regiones que constituyen el cuerpo del animal y al mismo tiempo juzgarlo por los atributos de calidad, tamaño, peso. CLASIFICACIÓN SEGÚN LA APTITUD. La apreciación de conjunto anteriormente expuesta le permitirá al avaluador ubicar los porcinos como de cría o de carne, y destacar los argumentos en que se basa para determinar si la raza es 100% pura, 3/4, ó 7/8 de mestizaje. Los verracos puros en este caso son, de primordial importancia y se debe tratar en lo posible de obtener la documentación que acredite la pureza de raza para anexarlo al expediente. DISCRIMINACIÓN. La discriminación consiste en clasificar y ordenar a los porcinos en lotes homogéneos de la forma siguiente: verracos o padrotes, madres o marranas, cerdos y lechones. VERRACOS: Son los padrotes que tienen un peso entre 90 y 300 Kg. en pie, con una edad entre 1 y 3 años, generalmente son de raza pura. Se valoran según precio de mercado, edad y condiciones sanitarias. Cuando cumple su vida útil (Descarte) se valora por su peso en pie. MARRANAS: Son las hembras para la reproducción, generalmente son mestizas su peso varía entre 80 - 200 Kg con una vida útil de seis (6) partos. Se valora a precio de mercado según peso y edad. Cuando cumple su vida útil (Descarte) se valoran por su peso multiplicado por el valor del kilogramo en pie, fijado por el mercado. Si las marranas están preñadas los lechones se valoran en un 10% del valor de las madres. Una marrana pare ocho (8) lechones. LECHONES: Son los cerdos recién nacidos, con una edad entre 5 - 30 días, pesan entre 9 - 13 Kg. generalmente se venden por unidad y no por peso. CERDOS O MARRANOS: Son los animales que están listos para llevarlos al matadero, con un peso entre 80 - 90 Kg. Se valoran por su peso en pie multiplicado por el precio del kilogramo en pie dado por el mercado.

61 Las razas más utilizadas en Venezuela son: DUROC, POLANCHINA, HAMPSHIRE, YORKSHIRE, LANDRACE. 6.4.- VALORACIÓN DE OVINOS. Para llegar a un justiprecio de un rebaño de ovinos se debe considerar los siguientes aspectos: DISCRIMINACION: Consiste en clasificar y ordenar a los ovinos en lotes homogéneos de la forma siguiente carnero o padrote, oveja, borrega, cordero. CARNERO O PADROTE: Son los machos reproductores, con una edad entre 1 y 7 años, con un peso entre 50 60 Kg. generalmente son de raza pura. Se valoran de la siguiente manera: Si no han cumplido su vida útil (7 años) su valor está dado por el mercado. Si tiene más de 7 años (Descarte) se valora por su peso en pie. OVEJA: Son las hembras reproductoras, con una edad entre 1 y 6 años, con un peso entre 40 - 50 Kg. generalmente son de raza mestiza. Su valor se calcula de la manera siguiente: Si no han cumplido su vida útil, se valoran a precio de mercado, si ya cumplieron su vida útil, se valoran por su peso en pie, de acuerdo con el valor que tenga en ese momento un Kg. en pie en el mercado. BORREGA: Son los animales hembras que no han parido, con una edad entre 8 10 meses. Se valoran por unidad o por el peso en pie. CORDERO: Son los animales recién nacidos, con un peso entre 10 -20 Kg., generalmente se valoran por unidad y no por peso, de acuerdo a los precios fijados por el mercado para el momento del avalúo. Las razas más comunes en Venezuela para producción de carne de consumo son: BARBADOS (Barriga negra), PERSA, y WEST - AFRICAN. 6.5.- VALORACIÓN DE CAPRINOS. Para llegar a un valor real y verdaderos necesario considerar los siguientes aspectos: DISCRIMINACION: Consiste en clasificar y ordenar a los caprinos en lotes homogéneos de la forma siguiente: Chivato o padrote, chivas o cabras, cabritonas y cabritos. Chivato o Padrote: Son los machos reproductores, con una edad entre 1 a 7 años, con un peso entre 50-70 Kg. Para valorarlos hay dos formas: a) Si no han cumplido su vida útil (7) años, se valoran a precio de mercado por unidad. b) Si ya cumplieron su vida útil (Descarte), se valoran por su peso en pie. Cabras: Son las hembras reproductoras, con una edad entre 1 y 7 años, con un peso que oscila entre 40-50 K Las razas más importante en Venezuela son: NUBIAN, ALPINO CANARIAS y CRIOLLO. Se valoran en base al valor que tienen las mismas por su peso en carne mas un valor por su productividad en leche.

62

Valor por carne. Se coloca el animal en una romana y se toma su peso en pie, luego se multiplica su peso por el valor del kilogramo en el mercado para el momento del avalúo. Ejemplo: Peso promedio en pie de una chiva mestiza lechera =50 Kg. VCC = 50 Kg. x 450,00 Bs./Kg. =22.500,00 Bs. Valor de la cabra por carne = 22.500,00 Bs. Valor por leche. Para determinar este valor se procede de la siguiente manera: Se estipula el promedio de producción de leche del rebaño, dividiendo, el total de leche producida en la finca durante el ultimo año entre el número total de cabras. Ejemplo: VCL = 22.000.00 litros = 220,00 litros/cabra/año 100 cabras Valor de la cabra por leche. VCL =220,00 litros/cabras/año x 270,00 Bs./litro = 59.400,00 Bs. Valor promedio de las cabras = valor por carne + valor por leche VCL = 22.500,00 Bs. + 59.400,00 Bs. = 81.900,00 Bs. Valor de las cabritonas. Su valor se determina en base a un 60% del valor de las cabras. Valor de los cabritos o cabritas. Su valor se estima en base a un 10% del valor de las cabras. Valor de los chivos. Su valor esta determinado por su peso en pie multiplicado por el precio en pie vigente para el momento del avalúo. 6.6.- VALORACIÓN DE CONEJOS. Para llegar a un valor real y verdadero (Justiprecio) de los conejos es necesario considerar los siguientes aspectos: DISCRIMINACION: Consiste en clasificar y ordenar a los conejos en lotes homogéneos de la forma siguiente: Reproductores, hembras, gazapos. Reproductores: Son los machos, con una edad entre 18-26 semanas y un peso entre 3,5-4 Kg. generalmente son de raza pura. Para valorarlos se solicita su precio en el mercado para el momento del avalúo. Si poseen más de 27 semanas de edad se valoran por su peso en pie. Hembras (Conejas): Son las utilizadas para la reproducción, generalmente son de raza mestiza, con una edad entre 16 y 22 semanas, con un peso entre 2 - 3 Kg. Para valorarlas se procede de la siguiente manera:

63 a) Si no han cumplido su vida útil (22 semanas) se valoran a precio de marcado por unidad. b) Si cumplieron su vida útil, se valora por su peso en pie. Gazapos: Son los conejos recién nacidos, se valoran por unidad. Conejos: Son los que están listos para beneficiarlos con un peso entre 2,50 a 3 Kg. se valoran por su valor en pie. 6.7.- VALORACIÓN DE ABEJAS: El técnico encargado de realizar el avalúo de un apiano, debe tener en consideración los siguientes aspectos: a) Elaborar un inventario del número de colmenas existentes para el momento del avalúo. b) Determinar cuantas de ellas están en producción (poseen núcleo y reina). c) Elaborar un inventario de los accesorios y utensilios ( cuchillo desoperculador, coladores, guantes, bragas, velos aumadores, baldes, cepillo barre abejas, kit marcador de reinas, etc.). d) Valorar el extractor de miel, de acuerdo a su capacidad ( cuadros hora), si es manual o eléctrico. Valoración de las colmenas: Las colmenas son de madera, con un tamaño standar (50 x 24 x 40 cm) integrados por : cámara de cría, cuadros de cría, piso, tres alzas, tapa interna, tapa externa, un núcleo una reina, cuadros de alza, laminas de cera, un soporte metálico. Para llegar a un valor real, se solicita una cotización a la "Casa de Apicultor" San Casimiro Edo. Aragua. Telefax (046) 560850. Valoración del extractor de miel. Este se valora como equipo, y se deprecia por el método de Ross-mejorado, de antemano se solicita una cotización de acuerdo a las características del mismo. Los utensilios y accesorios, se valoran a precio de mercado vigentes para el momento del avalúo. Si para el momento del avalúo, las colmenas están en producción (cargadas de miel), su valor se calcula de la manera siguiente: cada cuadro produce un kilogramo de miel, un alza posee 10 cuadros, total miel por alza 10 Kg generalmente las colmenas poseen 3 alzas. Valor de la miel = 3 alzas x 10 Kg. 30 Kg. x El precio de venta del mercado Ejemplo: Valor miel = 30 Kg. x 2.800,00 Bs./Kg. 84.000,00 Bs. Valor Total = Valor de una colmena x Nº de colmenas VT = 84.000,00 x 100 colmenas = 8.400.000,00 Bs.

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COLMENA DE 3 ALZAS, CÁMARA DE CRÍA, PISO, SOPORTE

Tapa Exterior Alza Nº 1

Alza Nº 2

Alza Nº 3

Cámara de Cría

Piso

Piso

7.- VALORACIÓN DE CULTIVOS. Para valorar los cultivos, el avaluador debe tomar en consideración los siguientes aspectos:

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- CLASIFICACIÓN: Los cultivos se clasifican en: Perennes, Semi - perennes y Temporales o ciclo corto, cada una de ellos obedece a una valoración diferente. - CONDICIONES FITOSANITARIAS: Se refiere a las plagas o enfermedades que posee el cultivo para el momento del avalúo. - EDAD: Número de días - meses - años que posee el cultivo, desde el momento que fue sembrado hasta el momento de elaborar el avalúo. - CICLO: Lapso de tiempo que dura el cultivo en la tierra - DENSIDAD DE SIEMBRA: Número de plantas por hectárea. - RENDIMIENTOS: Total de kilogramos producidos por hectárea. 7.1.- AVALÚO DE CULTIVOS PERENNES. VALORACIÓN DE ÁRBOLES EN PIE. (MADERA). Para su valoración el avaluador debe tomar en consideración lo siguiente: a) Los árboles en pie Solo se les valora el FUSTE, que es el tronco del árbol, sin tomar en cuenta las ramas. b) La medida para valorarlos es el volumen expresado en metros cúbicos(m3) c) La formula para valorarlos es la siguiente: VA = VR VA = Valor actual o de avalúo. VR Valor de revalorización. - CALCULO DEL VALOR DE REVALORIZACIÓN. VR = 0,642 x D2 x h 0,642 = Constante. D = Diámetro. h = Altura del fuste.

METODOLOGIA:

66 - Se identifican las especies. - Se marcan y se elabora el inventario forestal. - Se calcula la altura del fuste. - Se calcula el volumen de madera. IDENTIFICACIÓN DE LAS ESPECIES: Consiste en determinar el nombre vulgar del árbol y marcarlo con un número que lo identifique y lo diferencie de los restantes. CALCULO DE LA ALTURA: Para su cálculo hay dos métodos: uno práctico y un técnico. - Método Práctico: Con una vara de bambú de 7 metros, se coloca desde la base del fuste hasta donde comienzan las ramas, si el fuste posee más de 7 metros, este método no es exacto, porque hay que aproximar los metros restantes. - Método Técnico: Con un clisímetro o clinómetro de mano, se coloca a una distancia entre 5 - 10 metros del árbol, el clisímetro mide el ángulo. Al calcular el ángulo a, queda un triángulo, donde conocemos el cateto adyacente y desconocemos el cateto opuesto. Calculamos la tangente que es igual a cateto opuesto sobre cateto adyacente y tenemos: tg α = h/d. Despejamos a h = tag α x d, conocemos el ángulo que fue calculado con el clisímetro, lo buscamos en la tabla o en la maquina calculadora de bolsillo. Luego calculamos al diámetro de la forma siguiente: C=πxD D=C= C π 3,1416 Una vez calculado la altura y el diámetro, se entra directamente en fórmula VR=0,642 x D2 x h y se calcula el total de metros cúbicos que posee el fuste; teniendo en cuenta de agregarle a la altura (h) un metro (1 m.), debido a que, cuando se calcula en ángulo ~, con el clisímetro queda un espacio de aproximadamente metro y medio (1,50 m.) entre la base del fuste y la altura de colocación del clisímetro. Se toma un metro (1) y no metro y medio (1,50 m.), porque el fuste nunca se corta a ras, siempre queda medio metro ( 0,50 m.) de base del fuste. PROBLEMA: Calcular el valor actual de un Cedro que tiene una circunferencia a nivel del pecho de 3,60 m., un ángulo de 48º que fue calculado a una distancia de 6 m. El precio del m3 de Cedro en pie es de Bs. 70.000,00. Procedimiento:

67 1.- Calculo del diámetro: C =  x D Despejando a D = C = 3,60 m = 1,1459 m.  3,1416 2.- Calculo de la altura. tg  = h; despejando h = tag  x d d h = 1,11x 6m. = 6,66m. h = 6,66 + 1m.= 7,66m. 3.- Cálculo del volumen. V = 0,642 x D2 x h V = 0,642 x (1,1459)2 x 7,66 m. V = 6,4569 m3. 4.- Cálculo del valor del fuste. VAF = 6,4569 x 70.000,00 Bs./m3. VAF = 451.987,64 Bs.

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INVENTARIO FORESTAL. Hoja Nº 1 Propietario: Antonio Contreras Elaborado por: José Contreras

Ubicación: Guanarito

Fecha:

Nº de Árbol Nombre Vulgar C.A.P. (m) Altura (m) Estado Actual Fuste 1 Caoba 5,20 6 Bueno 2 Samán 6,10 6 Bueno 3 Cedro 5,30 5,80 Bueno

Total de Árboles: 3

Volumen m3 10,55 14,52 10,59

Total Volumen M3 :35,66

VALORACIÓN DE CRITERIOS: Para la valoración de estos cultivos el perito avaluador debe considerar lo siguiente: - Edad de la plantación. - Condiciones fitosanitarias. - Densidad de siembra. - Variedad, especie. - Rendimiento por hectárea La expresión matemática para valorarlas es la siguiente: VA = VR - GT. VA = Valor actual o de avalúo. VR = Valor de las plantaciones para el momento de elaborar el avalúo + el valor de las frutas.

69 GT = Total de gastos que hay que incurrir, para llevar las plantaciones a condiciones normales, en el caso de que posean, plagas, enfermedades o están enmalezadas. CALCULO DEL VALOR DE REPOSICIÓN (VR): 1. Se calcula el número de plantas que hay por hectárea de la manera siguiente: NP = 10.000m2. = l0.000m2 = l0.000m2 = 3l2 Plantas D.S. 8x4 32m2/p 2. Se calcula el valor de cada planta, dividiendo el costo total por hectárea a precios vigentes en el mercado entre el número de plantas. CUP = CTP = 2.337.608,00 Bs. = 7.492,33 Bs./p. Nº de planta 312 p. a) Se calcula el valor por frutas, si para el momento del avalúo las plantas están en producción de frutas, de la siguiente forma: se divide los rendimientos estimados por hectárea entre el número de plantas. VUF = 21,84 Tm = 0,070 Tm. 312p. VUF = 0,070 Tm. x 2.500,00 Bs./Tm. = 175,00 Bs. VALOR TOTAL DE LA PLANTA = Valor Unitario + Valor por Fruta. V'TP = 7.492,33 Bs. + 175,00 Bs. = 7.661,33 Bs./p. VALOR TOTAL POR HECTÁREA. VTH = 7.667,33 Bs. x 313 p. =2.392.206,96 Bs./Ha. "Nota": En el cálculo de costo total de producción solo se toma en cuenta el valor de fundación más dos (2) años de mantenimiento, esto se debe a que los cultivos perennes producen a los cuatro (4) años y el costo de mantenimiento se justifica por la cosecha de los frutos. PROBLEMA: Calcular el valor del avalúo de 6 hectáreas de Naranja Valencia, que para el momento de la inspección reúne las siguientes características: a. b. c. d. e. f.

8 años de edad. Condiciones Fitosanitarias regulares. Densidad de Siembra: 8 x 3 en cuadrado. Costo de Producción mas mantenimiento segundo y tercer año Bs.2.337.608,00. Rendimiento por hectárea = 40 Tm. El valor unitario de la Tm. de naranja a nivel del productor es de Bs. 45.000 Cálculo del número de plantas (NP): NP = 10.000m2. = 10.000m2 = 416 Plantas. 8x3 24m2/p. Cálculo valor de las plantas: VP =

CPH

= 2.337.608,00 Bs. 5.619,25 Bs./p.

70 Nº plantas

416 p.

Cálculo del valor por frutas: VF = Rend/Ha. = Nº plantas

40 Tm = 0,096 Trn. 416 p.

VF = 0,096 Tm. X 45.000 Bs./Tm. =4.320 Bs./p VALOR TOTAL DE LAS PLANTAS = Valor por Planta + Valor por Fruto. VTP =5.619,25 Bs. + 9.320 Bs./p. = 9.939,25 Bs./p VALOR DE LAS 6 HECTÁREAS: VT= 9.939,25 Bs. x 416p x 6 Has = 24.808.368,00 Bs. VALORACIÓN DE CAFE: Para valorar las plantaciones de café el avaluador debe tomar en consideración los siguientes parámetros: 1. - El café se comercializa en tres formas diferentes: 1.1.- Café fruta o cereza. 1.2.- Café pergamino. l.3.-Café oro. El café oro se comercializa en tres forma diferentes: a.- Café lavado fino. b. - Café lavado bueno. e. - Café natural bueno. 2.- Hay una relación de 240 Kg. café fruta por 46 Kg. de café oro. 3.- 46 Kg. de café oro es igual a un (1) quintal. 4. - Condiciones fitosanitarias, edad de las plantas, densidad de siembra y variedad. La expresión matemática para calcular el valor del avalúo (VA) es la siguiente: VA= VR - GT VA = Valor Actual. VR = Valor de Reposición. GT = Sumatoria de todos los gastos que hay que incurrir, para llevar las plantaciones a condiciones normales, en el caso de que posean plagas, enfermedades o están enmalezadas. Calculo del Valor de Reposición. 1. - Se calcula el número de plantas que hay en una hectárea de la manera siguiente: NP = 10.000 m2. = 10.000 m2. = 6.666 plantas. (1 x 1,50)m2. 1,50 m2 /p

71 2.- Se calcula el valor de cada planta, dividiendo el costo total por hectárea a precio vigente en el mercado, entre el número de plantas. CUP = Costo total = 1.950.460,00 Bs. =292,59 Bs./p. Nº plantas 6.666 p. 3.- Se calcula el valor por fruta, si para el momento del avalúo las plantas están en producción de frutas, se divide los rendimientos estimados por hectárea entre el número de plantas. VUF = Rendimiento = 40 qq = 0,006 qq/p. Nº plantas 6.666p. VUF = 0,006 qq/p. x 25.000,00 Bs./qq = 150,00 Bs./p. Valor Total de la Planta = Valor Unitario + Valor por Fruta. VTP = 292,59 Bs. + 150,00 Bs. = 442,59 Bs./p. VT = 442,59 Bs. x 6.666 p.= 2.950.304,94 Bs./Ha. PROBLEMA: La Finca "La Samoreña", ubicada en Sarare Edo. Lara, con una extensión de 8 hectáreas sembradas de Café variedad Caturra, se le elaboró un avalúo para verificar el valor real y verdadero de sus plantas de café. El avaluador verificó lo siguiente: a) Las plantaciones tienen una edad de 7 años estaban cargadas de café fruta. b) Densidad de siembra = 6.000 plantas/Ha. c) Rendimiento café fruta por hectárea =7.200 Kg. d) El café fue clasificado como lavado bueno. e) Precio del quintal a nivel del productor Bs. 50.000,00. t) Costo por hectárea = 1.974.260,40 Bs. VP = Costo x Ha = 1.974.260,40 Bs. = 329,04 Bs./p. Nº plantas 6.000 p. Cálculo valor por frutas: VF= 7.200 Kg. /240 =30 qq. VF = 30qq = 0,005 qq/p. 6.000p. VP = 0,005 qq/p. x 50.000,00 Bs./qq =250,00 Bs./p. Cálculo valor de las plantas = Valor por planta + Valor por fruta. VP = 329,04 Bs. + 250,00 Bs./planta. Valor de las ocho (8) hectáreas: VT = 579,04 Bs. x 6.000 plantas x 8 Has =27.793.920,00 Bs. VALORACIÓN DE PASTOS: Para valorar pastos el avaluador debe conocer los siguientes parámetros: a) Condiciones fitosanitarias. b) Edad. c) Los pastos se clasifican en: Naturales e Introducidos.

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VALORACIÓN DE LOS PASTOS NATURALES: Los pastos naturales son aquellos que se producen en forma natural o espontánea, en las sabanas Venezolanas, poseen menos contenido de proteínas y son menos palatables a los bovinos. Entre los pastos más comunes en Venezuela tenemos: Paja de agua (Hymenachne amplexícaulis), Lambedora (Leersia hexandra), Paja chiguirera (Paspalum fasciculatum), Cola de muía (Sporobolus indicus). Valoración: Los pastos naturales no tienen valor comercial, debido a que no hay en el mercado Valores unitarios de los costos de producción por hectárea, porque las fincas no lo siembran en forma comercial, si no que dejan que se produzca en forma espontanea. Queda a criterio del avaluador que valor de mercado le asigna a dichos pasto, de acuerdo a la zona y a la época en que elabore el informe de avalúo. VALORACIÓN DE LOS PASTOS INTRODUCIDOS: Para valorar pastos introducido se utiliza la siguiente expresión matemática: VA= VR - GT. VA = Valor actual o de avalúo. VR = Valor de reposición. GT = Gastos totales, si los pastos poseen, enfermedades, plagas o están enmalezados. Calculo valor de reposición (VR): El valor de reposición de los pastos introducidos es igual al costo por hectárea actualizado a precios de mercado. Para valorar pastos introducidos se toma en consideración solo el costo por hectárea de fundación para el año uno (1), no se valora los años de mantenimiento; silos pastos para el momento del avalúo poseen más de dos años de edad. (Anexar los costos de producción por hectárea). PROBLEMA: Calcular el valor actual de 80 hectáreas de Pasto Estrella (Cynodon nlemfuensis). Para el momento del avalúo, el tasador detecto los siguiente: Edad 4 años, condiciones fitosanitarias buenas, 1% de malezas, costo por hectárea Bs. 365.655,00. Solución: VA = VR-GT. VR = 365.655,00 Bs.

73 VA = 365.655,00 Bs./Ha x 80 Ha =29.252.400,00 Bs. VA = 29.252.400,00 Bs. - 182.827,50 Bs. = 29.069.572,50 Bs. 7.2.- VALORACIÓN DE CULTIVO SEMI-PERENNES (Plátanos, Pifia, Caña de Azúcar). VALORACIÓN DE PLATANOS Y CAMBURES: Para valorar las plantaciones de plátano y cambures, el avaluador debe tomar en consideración lo siguiente: a) El ciclo del plátano es de 360 días. b) Una vez cosechados queda la cepa o macolla (Tres plantas hijos). c) Condiciones fitosaniatarias. d) Densidad de siembra y rendimiento por hectárea. Valoración: VA= VR - GT. VR = Valor de reposición. GT = Total de gastos a incurrir, si las plantaciones poseen, enfermedades, plagas o están enmalezados, etc.

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Potrero de Tañer, 6 años de edad en buenas condiciones de mantenimiento. Finca “El Carmen”. San Fernando de Apure

Potrero de Pangola (Digitaria decumbens), 2 años de edad. En regulares condiciones. Finca “El Carmen”. Maturín Edo. Monagas

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Cultivo de Plátano Hartón. 1.111 Plantas por hectárea. Finca “El Carmen”. Boconoito Edo. Portuguesa Cálculo valor de reposición (VR): 1. Se calcula el número de plantas adultas e hijos que hay por hectáreas de acuerdo a la densidad de siembra de la manera siguiente: NP = 10.000 m2 = 10.000 m2 = 1.111 plantas (3 x 3)m 9 m2/p 2. Se calcula el valor de cada planta adulta, dividiendo el costo total por hectárea a precio vigente en el mercado, entre el número de plantas. CUP = Costo total = 1.493.874,00 Bs. = 1.344,62 Bs/p Nº plantas 1.111 p 3. Se calcula el valor de los hijos, a precio de mercado 4. Se calcula el valor por fruto, si para el momento del avalúo las plantas están en producción. Se divide los rendimientos estimados por hectáreas entre el número de plantas. VUF = Rendimiento = 14.568 Kg. = 13,11 Kg./p. Nº plantas 1.111p. VUF = 13,11 Kg. x 160,00 Bs./Kg. = 2.098,07 Bs./p. Valor Total de la Planta = Valor Unitario + Valor hijo + Valor por Fruta. VTP = 1.344,62 Bs. + 403,38 Bs. + 2.098,07 Bs. = 3.846,07 Bs./p. VT = 3.846,07 Bs. x 1.111 p. = 4.272.983,77 Bs./Ha. VALORACIÓN CAÑA DE AZÚCAR: Para valorar las plantaciones de caña de azúcar, el avaluador debe conocer lo siguiente: a. Condiciones fitosanitarias. b. El ciclo de la caña de azúcar es de 365 días. c. La caña cuando se cultiva, queda la soca que tiene un valor de 60% de la Plantilla. d. Cuando se siembra se le llama plantilla. VA = VR-GT GT = (Gastos por enmalezamiento, Plagas) VR = (Costo x Ha + VF Días) (Nº Ha) Ciclo VF= Rend/Ha. Ra. PVP VA = Valor de Avalúo VR = Valor de Reposición GT = Gastos totales, a incurrir, si las plantaciones poseen enfermedades, plagas o están enmalezadas. EJEMPLO:

76 Calcular el valor actual de 100 hectáreas de caña de azúcar, que para el momento del avalúo presentaban las siguientes características: 220 días de edad, rendimientos esperados 70 toneladas métricas por hectárea con 8 grados de rendimiento en azúcar (RA) y el precio esperado Bs. 1.350 por Tm. El costo de plantilla Bs. 1.500.000. gastos totales el 5% del VR. SOLUCIÓN: Cálculo del valor de reposición (VR) VR = 1.500.000 + VF. Días Ciclo VF = 70 Tm x 8º x 1.350 Bs/Tm =756.000 Bs VF = 756.000.220 =455671,23 Bs. 365 VR = 1.500.000+455.671,23 Bs = 1.955.671,23 Bs VA = 1.955.671,23 Bs -97.783,56 Bs = 1.857.887,66 Bs VA = 1.857.887,66 Bs x 100 Has = 185.788.766,80 Bs. VA = 185.788.766,80 Bs. Nota: Anexar al informe de avalúo el costo x Ha de plantilla o soca VALORACIÓN DE PIÑAS: Para valorar las plantaciones de Piñas, el avaluador debe considerar los siguiente parámetros: a) Condiciones fitosaniatarias. b) Densidad de siembra. c) El ciclo de la piña es 365 días. Valoración: VA = VR- GT. VA = Valor de avalúo. VR = Valor de reposición GT = Sumatoria de los gastos a incurrir, si las plantas poseen, enfermedades, plagas o están enmalezados, etc. Calculo valor de reposición (VR): 1. Se calcula el número de plantas adultas e hijos que hay por hectárea de acuerdo a la densidad de siembra, de la manera siguiente: NP = 10.000 m2. = 10.000 m2. = 5.000 plantas. (1 x 2) m2 2 m2./p. Luego se enumeran los hijos, generalmente hay tres o cuatro por planta. 2. Se calcula el valor de cada planta adulta, dividiendo el costo total por hectárea a precio vigente en el mercado, entre el número de plantas. CUP = Costo total Nº plantas 3. Se calcula el valor de los hijos, a precio de mercado. 4. Se calcula el valor por frutos, si las plantas están en producción. VPF = VF. Días Ciclo VF

= R/Ha x PVP.

77 R / Ha = Rendimiento por hectárea. PVP = Precio a nivel del productor. PROBLEMA: Calcular el valor actual de 6 hectáreas de Piña variedad Cayena Lisa que para el momento del avalúo tenia 8 meses de edad y estaba en plena producción. La densidad de siembra detectada fue de 16.000 plantas por hectárea, con un rendimiento de 37.500 Kg./hectárea. Cálculo valor por planta: VP = Costo x Ha = 2189.012,24 Bs. = 136,81 Bs./p. Nºplantas 16.000 p. Cálculo valor por frutas: VF = VF. Días / Ciclo =37.500 Kg. / Ha. 240 / 365 = 24.657,53 Kg. VF = 24.657,53 Kg. /16.000 p. = 1,54 Kg./p. VF = 1,54 Kg./p x 500,00 Bs./Kg. =770,00 Bs./p. Valor Total por Planta. VP = Valor por planta + Valor por fruto + Valor por hijo. VP = 136,81 Bs. +770,00 Bs. +7,70 Bs. = 914,51 Bs./p. Valor por hectáreas: VTH=914,51 Bs. x 16.000 plantas = 14.632.160,00Bs. VT = 14.632.160,00 Bs. x 6 Ha = 87.792.960,00 Bs. En los anexos se muestran los costos por hectárea de algunos cultivos perennes. 7.3.- VALORACIÓN DE CULTIVO DE CICLO CORTO: Para valorar cultivos de ciclo corto (Maíz, Sorgo, Ajonjolí, Girasol), el avaluador debe conocer lo siguiente: a) Condiciones fitosanitarías. b) Edad. c) Ciclo d) Rendimiento por hectárea La expresión matemática para calcular el valor actual es la siguiente: VA = VR - GT VA = Valor actual o de avalúo. VR = Costo por hectárea x VF. Día Ciclo VF = Valor de los kgs. de producto de acuerdo al número de días que posea en el campo. VF = R/Ha x Días Ciclo

PROBLEMA:

78 Calcular el valor actual de 300 Has de Maíz. Para el momento del avalúo reunía las siguientes características: a) 48 días en el campo. b) Rendimiento promedio esperados 3.900 Kg./Ha. c) Precio a nivel del productor esperado Bs. 140 Kg. d) Condiciones Fitosaniatarias buenas. 1.- Cálculo valor por hectárea. VHa = 393.010,00 Bs./Ha (Este valor no incluye gasto de cosecha). 2. - Cálculo del total de Kg. de maíz para el momento del avalúo. VP =3.900 Kg./Ha x 48 días = 1.560 Kg./Ha. 120 días VP = 1.560 Kg/Ha x 140,00 Bs./Kg. = 218.400,00 Bs. 3.- Valor total por hectárea = Costo por hectárea + Valor por producto. VTH = 393.010,00 Bs. +218.400,00 Bs. =611.410,00 Bs./Ha. VT = 611.410,00 Bs./Ha x 300 Has = 183.423.000,00 Bs.

79 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS CITADAS.

1. BORNAS, Rafael. (1.991). Talleres de Valorización de activos agropecuarios. Caracas. Venezuela 10 pp.

2. CONTRERAS, José. (1.991). Avalúos de Fincas. Caracas. Venezuela. 150 Pp.

3. FUNDACIÓN CIARA. J.J.C.A. (1.979). Diagnóstico y valoración rural. Caracas. Venezuela Tomo 11.365 pp.

4. GARCÍA, Néstor y GIMENEZ, Alejandro. (1.994). Avalúo de maquinaria y equipos industriales. Barquisimeto, Venezuela. 91 PP.

5. PIOL, Roberto.

(1.994). Valuación

de edificaciones

e instalaciones

agropecuarias. Caracas Venezuela. 26 PP.

6. PULIDO AZPÚRUA, Bernardo y PARDO AZPÚRUA, Rafael. (1.996). Valuación de maquinarias y equipos industriales. Universidad Central de Venezuela, Caracas. 40 y 49 PP.